2026 Poland Real Estate Market Outlook

Intelligent Investment

2026

Market Outlook

RAPORT

POLSKA RYNEK NIERUCHOMOŚCI

CBRE RESEARCH LUTY 2026

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

Spis treści

3 4 7

Podsumowanie

Ekonomia

Rynek inwestycyjny

10 13 16 19 22

Biura

Handel

Logistyka

Living

Hotele

© 2026 CBRE, INC .

2 CBRE RESEARCH

2026 Real Estate Market Outlook| POLAND

Intelligent Investment

Introductory Note by

Podsumowanie

Daniel Bienias ManagingDirectorCEE

Polska gospodarka nie zwalnia tempa. Prognozy przewidują kontynuację wzrostu PKB w 2026 roku, co napędza optymizm na rynku inwestycyjnym. Inwestorzy wyrażają silne zaufanie i rośnie apetyt na polskie aktywa, co potwierdzają najnowsze badania. Nadchodzi czas ożywienia na polskim rynku nieruchomości, wspieranego przez łatwiejszy dostęp do finansowania. To z kolei otwiera nowe możliwości: inwestycje stają się bardziej dostępne, a strategiczne podejście do konkretnych aktywów zyskuje na znaczeniu. Welcome to CBRE’s PolandReal Estate Market Outlook 2026 Sektor mieszkaniowy, napędzany niedoborem mieszkań i rosnącymi czynszami, zyskuje na znaczeniu w całej Europie. Polska podąża tym trendem, oferując obiecujące perspektywy wzrostu. Również sektory biurowe, handlowe i przemysłowe wykazują stabilność i dynamiczny rozwój. Wysoki popyt, malejące wskaźniki pustostanów oraz dojrzewający rynek z różnorodnymi możliwościami inwestycyjnymi sprawiają, że warto przyjrzeć się im bliżej. Mamy nadzieję, że ten raport dostarczy cennej wiedzy inwestorom, deweloperom, najemcom oraz wszystkim, którzy chcą zrozumieć i skutecznie wykorzystać potencjał polskiego rynku nieruchomości.

— W 2026 roku Polska utrzyma pozycję lidera wzrostu gospodarczego w Europie, napędzanego przez inwestycje, konsumpcję i ożywienie w eksporcie, przy stabilnej inflacji i niskim bezrobociu. Spodziewamy się wzrostu aktywności, napędzanego poprawą sentymentu, rosnącą ofertą i zainteresowaniem inwestorów, w tym coraz bardziej aktywnych kupujących krajowych. Polska umacnia swoją pozycję w czołówce europejskich rynków, a poprawiające się warunki finansowania wspierają klimat inwestycyjny. — Rynek biurowy będzie charakteryzował rosnący popyt, napędzany przez poprawę warunków makroekonomicznych i optymistyczny sentyment najemców, co przy ograniczonej dostępności może przełożyć się na dalszy wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach. Deweloperzy będą reagować wciąż nieco ograniczonym wzrostem podaży i rosnącym zainteresowaniem powierzchniamiflex , a także rewitalizacją starszych obiektów przy pozostawieniu funkcji biurowej. — Rosnąca siła nabywcza i pozytywny sentyment będą dalej napędzać rynek handlowy, przekładając się na dalszy rozwój, szczególnie parków handlowych, ale też redefinicję centrów handlowych. Będziemy obserwować optymalizację i wzmacnianie oferty,retailtainment i wzrost zainteresowania międzynarodowych marek. — Dla przemysłu i logistyki to będzie rok przesunięcia akcentu z ilości na jakość, ze stabilizacją podaży i rosnącym znaczeniem Polski w globalnym łańcuchu dostaw. Postępująca dywersyfikacja będzie napędzana koncentracją na atrakcyjnych lokalizacjach, automatyzacji i rosnącej roli technologii. — Przed nami kontynuacja dynamicznego rozwoju i dywersyfikacja oferty PRS, budowanie portfeli obiektów co -livingowych i akademików. Czynnikiem wzrostu będzie umiarkowany popyt na mieszkania na sprzedaż, a wyzwaniami – zmiany demograficzne i konieczność adaptacji do zmieniających się potrzeb społeczeństwa oraz poprawa globalnych nastrojów inwestycyjnych. — Rynek hotelowy w Polsce ma szansę na dalszy dynamiczny rozwój, napędzany rosnącym popytem oraz poprawą rentowności, przy jednoczesnym ograniczeniu podaży. Będziemy obserwować dywersyfikację oferty, uwzględnienie trendów turystycznych (w tym podróży biznesowych i coolcation ), rola mediów społecznościowych i AI oraz dostosowanie do zmieniającej się demografii.

© 2026 CBRE, INC .

3 CBRE RESEARCH

Ekonomia 01

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

01 Ekonomia

Pozytywne perspektywy pomimo utrzymującej się niepewności

Ilustracja 01: Prognoza ekonomiczna CBRE na 2026 rok

W bieżącym roku polska gospodarka lekko przyspieszy, ze wzrostem PKB prognozowanym na 3,6%. Tym samym Polska utrzyma pozycję europejskiego lidera pod względem tempa rozwoju ekonomicznego. Ekspansja

Stopa bezrobocia pozostaje niska. Pomimo niewielkiego wzrostu w drugiej połowie 2025 roku, w 2026 roku powinna utrzymać się na niskim poziomie 3,1% (liczonym według metodologii Międzynarodowej Organizacji Pracy, ILO ). Przewidywany wzrost gospodarczy spowoduje, że utrzyma się wysokie zapotrzebowanie na pracowników. Rentowność krajowych 10 -letnich obligacji skarbowych spadła w 2025 z poziomu około 6,0% do około 5,2% odzwierciedlając zmianę kierunku polityki pieniężnej. Dalsze cięcia stóp procentowych mogą spowodować kontynuację spadku rentowności, wpływ będzie miała również rynkowa ocena ryzyka geopolitycznego. Wprowadzone przez USA taryfy celne nie oddziałują w bezpośredni sposób na sytuację Polski, ale wpływają na ogólne nastroje rynkowe i gospodarkę regionu. W optymistycznym scenariuszu oczekujemy spadku efektywnych stawek celnych, wzrostu zaufania przedsiębiorstw i inwestycji, co wesprze rozwój rynku nieruchomości. W przypadku ponownego wprowadzenia przez USA bardziej agresywnych ceł odwetowych, presja inflacyjna prawdopodobnie powróci, tworząc trudne środowisko dla inwestycji w nieruchomości.

6

PKB oparta będzie na solidnych podstawach, napędzana przez inwestycje i konsumpcję.

5

Inwestycje wyraźnie wzrosną w 2026 roku .W sektorze publicznym ich głównym źródłem będą unijne środki z KPO (Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności), ale spodziewany jest także wzrost inwestycji w sektorze przedsiębiorstw. Konsumpcja nadal będzie wspierała przyrost PKB, choć jej wzrost może być ograniczany przez malejące tempo wzrostu wynagrodzeń i rosnącą skłonność do oszczędzania. Utrzyma się ujemny wkład eksportu netto do PKB. Perspektywy dla eksportu są jednak lepsze niż w 2025 roku, między innymi ze względu na przewidywane stopniowe ożywienie gospodarcze w Niemczech, które może spowodować wzrost popytu na polskie produkty. Inflacja powinna utrzymać się w celu inflacyjnym NBP, w skali roku osiągając 2,7%. Presja inflacyjna i płacowa pozostają pod kontrolą, co może sprzyjać dalszemu luzowaniu polityki monetarnej w 2025 roku.

4

3

2

1

-

Wzrost PKB (%)

Inflacja CPI (%) 10-letnie obligacje skarbowe (%)

Stopa bezrobocia (%)

Strefa euro

Niemcy

Czechy

Słowacja

Kraje bałtyckie

Polska

Nie prognozowano stopy bezrobocia w strefie euro i dla krajów bałtyckich Źródło : CBRE Macroeconomic House View, grudzień 2025

© 2026 CBRE, INC .

5 CBRE RESEARCH

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

01 Ekonomia

Kluczowe trendy

— Według analizy Oxford Economics globalny rozwój gospodarczy związany z boomem AI koncentruje się tylko w niektórych centrach technologicznych. Choć Europa w 2026 roku może nie być jego głównym beneficjentem, to miasta w Europie Środkowo - Wschodniej, w tym Warszawa, są dobrze przygotowane do wykorzystania AI w celu zwiększenia produktywności. — Z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego z 2025 roku wynika natomiast, że w Polsce AI wykorzystuje zaledwie od 6% do 16% przedsiębiorstw, w zależności od przyjętej metodologii badania. Według PIE także budownictwo należy do branż o niskim wykorzystaniu AI. Kluczowym wyzwaniem w 2026 roku będzie propagowanie użytkowania AI w szerszym spektrum sektorów poza IT, aby utrzymać konkurencyjność. — Polskie miasta, z Warszawą na czele, umacniają swoją pozycję jako jedne z najszybciej rozwijających się w regionie. Zgodnie z przewidywaniami OxforEdconomics , w 2026 roku Warszawa będzie liderem wzrostu PKB w Europie, między innymi dzięki rozwijającym się sektorom IT i usług biznesowych. — Wzrost gospodarczy w Polsce w ostatnich latach opierał się w dużej mierze na dostępności dobrze wykształconych pracowników i niższych wynagrodzeniach niż w krajach UE. Potencjał wzrostu w tych obszarach powoli się wyczerpuje. Utrzymanie tempa wzrostu będzie wymagało zwiększenia nakładów na innowacyjność i stworzenia warunków rozwoju rodzimym przedsiębiorstwom. — Polska stoi w obliczu wyzwań demograficznych, ze starzejącym się społeczeństwem i prognozowanym spadkiem liczby pracowników. W rezultacie konieczne będzie poszukiwanie nowych rozwiązań, takich jak automatyzacja AI i aktywna polityka migracyjna. Rynek nieruchomości będzie stopniowo dostarczał coraz więcej przestrzeni dostosowanych do potrzeb osób starszych.

© 2026 CBRE, INC .

6 CBRE RESEARCH

Rynek inwestycyjny 02

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

02 Rynek inwestycyjny

Presja na czynsze napędza zwroty Lokalni gracze, czy powrót kapitału core?

Ilustracja 02: Wolumen inwestycji (mln EUR) według sektorów w Polsce

W miarę przybliżania oczekiwań cenowych kupujących i sprzedających oraz dalszej stabilizacji stóp procentowych możemy spodziewać się poprawy sentymentu na rynku i rosnącej gotowość do sprzedaży. Oczekujemy, że oferta możliwości zakupowych będzie w 2026 rosła i już teraz widać, że pula kupujących również wyraźnie wzrasta. Wciąż jednak średnia wartość transakcji jest relatywnie niska, a geograficzne rozłożenie kapitału wskazuje na bardzo powolny powrót inwestorów kupujących produkty core . Niemniej jednak, Polska drugi rok z rzędu znalazła się w ścisłej czołówce krajów Europy, do których inwestorzy kierują swoje zainteresowanie, co w dużej mierze wynika ze spodziewanych wzrostów

Przy relatywnie niskiej aktywności kapitału zagranicznego, inwestorzy krajowi, w dużej mierze osoby prywatne, są coraz wyraźniej widoczni w strukturze kupujących. W całym 2025 roku, przy wolumenie na poziomie 4,5 mld EUR, niemal 20% odpowiadało za zakupy krajowych inwestorów. Jest to precedensem w historii, a szczególnie warte jest podkreślenia, że było możliwe bez wprowadzonych struktur umożliwiających krajowym wehikułom inwestowanie w tej klasy aktywa. Spodziewamy się, że przy powracającym kapitale core’owym z zachodu Europy oraz USA, krajowi kupujący nie będą tak mocno widoczn–i pojedyncze transakcje polskiego kapitału opiewają na –2 30 mln EUR. Niemniej jednak jest to wyraźny sygnał, że z marginalnego udziału, lokalni kupujący widzą potencjał w nieruchomościach komercyjnych.

9 000

180

8 000

160

7 000

140

6 000

120

5 000

100

4 000

80

Liczba transakcji

3 000

60

2 000

40

Wolumen inwestycji (mln EUR)

wartości w wyniku presji na stawki czynszu, generujących pozytywne zwroty z inwestycji.

1 000

20

-

-

W obrocie pozostaną zarówno pojedyncze aktywa, jak i portfele czy całe platformy. Możliwości lewarowania zakupów nieruchomościowych poprawiają się, co dodatkowo wspierać będzie klimat inwestycyjny.

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

przemysł i logistyka

biura mieszkania handel

inne liczba transakcji

Źródło :CBRE Research

© 2026 CBRE, INC .

8 CBRE RESEARCH

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

02 Rynek inwestycyjny

Kluczowe trendy

— Inwestorzy logistyczni wciąż poszukują możliwości w formule forwardfunding , obecne też będą transakcje zakupu i najmu zwrotnego przy długim okresie najmu. Rynek będzie stwarzał też możliwości do zakupów w segmencie value-add , co wydaje się być szczególnie atrakcyjne dla kapitału z regionu CEE oraz USA. Wraz z wejściem kilku francuskich inwestorów poszerza się też grono zainteresowanych akwizycjami w tym sektorze. — W sektorze handlowym będziemy obserwować kolejne transakcje core’owych dużych centrów handlowych, z drugiej strony również rosnącą płynność produktów stand-alone , transakcje przejęć portfelowych, zarówno retail parków jak i platform oraz portfolio spożywczych. — W sektorze biurowym pojawią się kolejne możliwości na atrakcyjne zakupy value-add , jednak wraz z krystalizowaniem się rynków prime , 2026 rok może przynieść też transakcje core i coreplus o wolumenach przekraczających 100 mln EUR. Polski kapitał wciąż będzie aktywny szczególnie w tym sektorze. — W pierwszej połowie 2026 r. spodziewamy się finalizacji największej w historii transakcji sektora living , która udowodni płynność sektora PRS i powinna zachęcić do kolejnych inwestycji, zarówno deweloperskich, jak i kapitałowych. Ponadto, powoli budowane są kolejne portfele PBSA, które w bliskim horyzoncie mogą zyskać zainteresowanie inwestorów, a w tle toczy się dyskusja o przecieraniu szlaków dla instytucjonalnych projektów senior living .

© 2026 CBRE, INC .

9 CBRE RESEARCH

Biura 03

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

03 Biura

Silny popyt i wzrost PKB wyznaczają kierunek na 2026 rok, w którym rynek biurowy będzie kształtowany przez odważne decyzje najemców i rosnącą wartość topowych lokalizacji.

Jakość i elastyczność biur Najemca w centrum uwagi Poprawa warunków makroekonomicznycohraz niska podaż przekładają się na rosnący popyt na wysokiej jakości powierzchnie. Również sentyment najemców i ich decyzje dotyczące relokacji lub ekspansji są coraz bardziej optymistyczne. W odpowiedzi na rosnący popyt, spodziewamy się wzrostu podaży nowych biur. Niemniej deweloperzy pozostająostrożni w swoich planach inwestycyjnych, a ograniczona dostępność działek w centrum miast będzie wymuszać remonty lub wyburzenia istniejących budynków. Utrzymujące się wysokie zainteresowanie biurami w najlepszych lokalizacjach będzie nadal charakteryzować rynek, jednak będziemy obserwować coraz więcej selektywnego podejścia. W związku z niską dostępnością biur, zwłaszcza w centralnych obszarach biznesu (CBD) czynsze w topowych lokalizacjach będą rosnąć. Alternatywą, a być może nawet koniecznością , staną się tzw. „ second best locations ” , oferujące niższe czynsze w bardziej peryferyjnych dzielnicach miast. Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe ze strony startupów i firm z sektora sztucznej inteligencji, które preferują krótsze umowy najmu, sprawi, że budynki w drugim cyklu najmu i powierzchnie elastyczne ( flex ) staną się coraz bardziej atrakcyjne. To z kolei wpłynie na popyt na zarówno ustabilizowane budynki w topowych lokalizacjach, jak i nowe inwestycje w centrach miast, napędzając rozwój rynku biurowego w 2026 roku. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

Ilustracja 03: Nowa podaż budynków biurowych (tys. mkw.) oraz stopa pustostanu w podziale na strefę centralną oraz pozacentralną (%)

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

Stopa pustostanu (%)

Nowa podaż (tys. mkw.)

4%

2%

0%

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Nowa podaż (LHS)

Stopa pustostanu (Centrum, RHS)

Stopa pustostanu (poza Centrum, RHS)

Źródło :CBRE Research

© 2026 CBRE, INC .

11 CBRE RESEARCH

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

03 Biura

Kluczowe trendy

— Rosnący popyt na biura o wysokiej jakości : Najemcy priorytetowo traktują biura o wysokiej jakości w jak najlepszej lokalizacji. Ważne są estetyka i design, a także jakość powietrza, oświetlenie i akustyka. Biura o wysokiej jakości muszą spełniać coraz wyższe standardy. W efekcie, deweloperzy i właściciele biur inwestują w modernizację i rozwój swoich obiektów, aby sprostać rosnącym wymaganiom najemców. — Wzrost znaczenia powierzchni elastycznych : Powierzchnie elastyczne (coworkingowe) są coraz bardziej popularne wśród startupów i firm z sektora sztucznej inteligencji, a także najemców z innych sektorów, którzy preferują krótsze umowy najmu. Ten trend jest napędzany przez rosnącą potrzebę elastyczności i adaptacji wśród firm, które muszą szybko reagować na zmieniające się warunki rynkowe. — Wzrost czynszów w związku z niską dostępnością : Niska dostępność biur, zwłaszcza w centralnych dzielnicach biznesu, powoduje wzrost czynszów, co jest wyzwaniem dla najemców. W efekcie, najemcy muszą być coraz bardziej selektywni i strategiczni w swoich decyzjach dotyczących wynajmu biur, a deweloperzy i właściciele są pod presją kreatywności i elastyczności w swoich ofertach i warunkach najmu. — Rozwój rynku biurowego w centrach miast: O ile wśród dotychczasowych decyzji o wyburzeniach starszych obiektów biurowych przeważały zmiany funkcji, to możemy zacząć obserwować zakup nieruchomości w centrach miast, również starszych biurowych, z planowanym wyburzeniem czy też modernizacją przy zachowaniu funkcji biurowej –obserwowana spadająca dostępność, skutkująca również presją na stawki czynszu sprawiają, że budowa budynku biurowego znów zaczyna być atrakcyjnym przedsięwzięciem.

© 2026 CBRE, INC .

12 CBRE RESEARCH

Handel 04

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

04 Handel

Rentowność i strategia z konsumentem w centrum uwagi

Ilustracja 04: Nowa podaż parków handlowych (mln mkw.) i udział parków handlowych w wolumenie transakcji handlowych (%)

Pozytywna końcówka roku w zakresie wzrostów sprzedaży detalicznej zwraca szczególnie uwagę ze względu na szybki wzrost sprzedaży kategorii środków trwałych. Również sentyment konsumentów i intencje zakupowe są najwyższe od czasu pandemii, co odzwierciedla aż 12% wzrost siły nabywczej Polaków ( rdr ). Konsumpcja jednak utrzymuje się na stabilnym poziomie, co może wskazywać na wciąż dużą ostrożność. Te warunki odzwierciedlają się również w rosnących oczekiwaniach konsumentów, którym starają się sprostać najemcy, ale i właściciele. Obserwować będziemy dalsze dopracowywanie miksu najemców i znaczną aktywność właścicieli w poszukiwaniu atrakcyjnych marek, co wiązać się będzie z dokładną analizą rentowności najemców. Będziemy obserwować dalszy rozwój konceptów dyskontowych, które poza parkami handlowymi są również zainteresowane centrami handlowym– iobustronnie, gdyż dla właścicieli przyczynia się to do poprawyodwiedzalności i odpowiedzi na zagospodarowanie mniej atrakcyjnych powierzchni, może to również przyczyniać się do podnoszenia średnich stawek czynszu. Utrzymujące się wysokie zainteresowanie parkami handlowymi będzie charakteryzować rynek również w 2026 roku, jednak będziemy obserwować coraz więcej selektywnego podejścia– zarówno wśród deweloperów, inwestorów, ale i najemców. Z drugiej jednak strony, grono najemców rozwijających się w parkach stale będzie się powiększać.

2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0

70%

60%

50%

40%

30%

1,0 1,5

20%

transakcji handlowych

10%

- 0,5

Udział parków handlowych w wolumenie

0%

Nowa podaż parków handlowych (mln mkw.)

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

nowa podaż parków handlowych (LHS)

udział parków handlowych w wolumenie transakcji handlowych (RHS)

Źródło :CBRE Research

© 2026 CBRE, INC .

14 CBRE RESEARCH

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

04 Handel

Kluczowe trendy

— Wyróżniająca się na arenie Europy stabilna sytuacja ekonomiczna Polski zwraca uwagę również na rosnącą siłę nabywczą kraju . Indeks siły nabywczej na mieszkańca w Warszawie przekroczył już średnią dla Europy, a wskaźniki dla Polski rosną w zauważalnie wysokim temp–ieten wzrost dostrzegają już międzynarodowi najemcy ; w ubiegłym roku około 30 nowych marek zdecydowało się zadebiutować w Polsce. — Właściciele centrów handlowych podejmują aktywne działania mające na celu repozycjonowanie obiektów, wzmacnianie ich oferty oraz optymalizację. Te działania przyczyniają się do bardzo dobrych wyników, | co odzwierciedlone jest w niskiej podatności na spadokdiwiedzalnościi obrotów w przypadku dużych obiektów. — Retailtainment, czyli mieszanie handlu z rozrywką i doświadczaniem, będzie wyznaczać kierunek zarówno dla właścicieli, jak i dla samych najemców. Obecnie takie inwestycje rozwijają się głównie w Europie Zachodniej, jednak przestrzenie ventowe , zajęcia fitness, lub komponent kawiarni będą pojawiać się w coraz większej ilości sklepów również w naszej części Europ–ypomaga to budować wizerunek marki zwiększając sprzedaż orazodwiedzalność . — Nowa roczna podaż została stopniowo zdominowana przez parki handlowe i taki krajobraz będzie jeszcze widoczny przez co najmniej najbliższe dwa lata. Jednocześnie, po przypadającej na 2020 rok pierwszej fali realizacji tych konceptów, najemcy tych obiektów mają obecnie możliwość weryfikacji rentowności poszczególnych lokalizacji, co może prowadzić do działań optymalizacyjnych.

© 2026 CBRE, INC .

15 CBRE RESEARCH

Logistyka 05

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

05 Logistyka

Stabilizacja na rynku logistycznym Dziś potrzebujemy jakości

W 2026 roku liczy się nie ilość, lecz jakość - magazyny rosną mądrzej, nie szybciej

Ilustracja 05: Nowa podaż budynków logistyczno - magazynowych (mkw.), popyt brutto (mkw.) oraz stopa pustostanów (%)

Rynek magazynów i logistyki w 2026 roku będzie charakteryzował się przede wszystkim zmianą podejścia do rozwoju, gdzie jakość zaczyna przeważać nad ilością. To oznacza, że deweloperzy i inwestorzy koncentrują się na wysokiej jakości powierzchniach magazynowych, a budowane banki gruntów są stopniowo uwalniane. Warto zauważyć, że podaż powierzchni magazynowych w Polsce zaczyna się stabilizować. Deweloperzy nie budują już tak dużo jak w latach 2021 i 2022, a że cykl budowy magazynów jest krótki, można szybciej reagować na zmieniający się rynek. To pozwala na lepsze regulowanie popytu i podaży, co powinno przynieść korzyści zarówno deweloperom, jak i klientom. Jednocześnie, polski sektor logistyczny zyskuje na znaczeniu w kontekście globalnego łańcucha dostaw. Polska, ze względu na swoje położenie geograficzne i dobrą infrastrukturę, staje się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem dla inwestorów i firm logistycznych. To powoduje, że pula inwestujących w nieruchomości logistyczne zwiększa się, chociaż stawki czynszu w Polsce są jednymi z najniższych w Europie. W krótkiej perspektywie czasu nie spodziewamy się większych podwyżek czynszu, jednak rynek zaczyna się dywersyfikować. Najlepsze lokalizacje, ze względu na swoją atrakcyjność i dostępność, mogą zacząć charakteryzować się bardziej konserwatywnym podejściem do pakietu zachęt.

8 000

8,0%

7 000

7,0%

6 000

6,0%

5 000

5,0%

Nowa podaż (tys. mkw.)

Stopa pustostanów (%)

4 000

4,0%

3 000

3,0%

2 000

2,0%

1 000

1,0%

0

0,0%

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Nowa podaż (LHS)

Popyt brutto (LHS)

Stopa pustostanów (RHS)

Źródło :CBRE Research

© 2026 CBRE, INC .

17 CBRE RESEARCH

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

05 Logistyka

Kluczowe trendy

— Ożywienie popytu i napływ nowych najemców - rynek magazynowy notuje wyraźne ożywienie popytu, napędzane zarówno przez e - commerce, jak i sektor produkcyjny. Zwiększa się liczba zapytań ze strony firm z wielu sektorów, co potwierdza szeroki przekrój popytu i rosnącą dywersyfikację najemc–ócwechy dojrzałego rynku. — Deficyt gruntów i dostęp do siły roboczej jako kluczowe czynniki inwestycyjne - p rzy planowaniu nowych projektów magazynowych coraz większe znaczenie mają ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów oraz zasoby siły roboczej. W wielu regionach brakuje odpowiednio dużych działek pod zabudowę logistyczną, a inwestorzy muszą brać pod uwagę nie tylko lokalizację, ale również możliwość pozyskania pracowników. W efekcie firmy rozważające budowę dużych centrów logistycznych lub zakładów produkcyjnych coraz częściej analizują lokalne rynki pracy i dostępność kadr nawet bardziej szczegółowo jak parametry techniczne nieruchomości. — Dywersyfikacja - wśród czynników różnicujących rynek i wpływających na decyzje najemców są takie kwestie jak dostępność mocy, wspomniana stabilność rynku pracy, jakość nieruchomości, ale również niwelowanieryzyka zakłócenia łańcucha dostaw. Te lokalizacje, które będą w stanie sprostać wymienionym wyzwaniom, będą coraz mocniej wyróżniać się od pozostałych. — Postępująca automatyzacja i rosnąca rola technologii - automatyzacja procesów magazynowych staje się jednym z najważniejszych trendów sektora. Firmy inwestują w systemy robotyczne, autonomiczne pojazdy magazynowe, a także zaawansowane rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji, które wspierają zarządzanie zapasami, kompletację zamówień i optymalizację operacji, co zwiększa również odporność inwestycji.

© 2026 CBRE, INC .

18 CBRE RESEARCH

Living 06

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

06 Living

Rosną zasoby instytucjonalnego najmu mieszkań Ożywienie także w sektorze prywatnych akademików

Ilustracja 06: Podaż nowych jednostek w budynkach PRS

Rynek instytucjonalnego najmu mieszkaniowego w Polsce znajduje się na etapie dynamicznej rozbudowy dostępnych zasobów. W minionych 5 latach uruchomiono w tym sektorze najem blisko 24 700 jednostek mieszkalnych, czyli 87% całej dostępnej obecnie na rynku podaży. W samym 2025 na rynek wprowadzono 5 821 lokali, co było rekordowym wynikiem, choć rezultat poprzedniego roku poprawiony został jedynie o około 100 jednostek mieszkalnych. W 2026 spodziewane jest oddanie do użytku kolejnych 6 200 jednostek, wiele z nich jest na zaawansowanym etapie budowy. Na koniec grudnia 2025 roku liczba lokali operacyjnych w instytucjonalnym najmie w największych miastach w Polsce przekraczała łącznie 28 500 jednostek w 153 projektach. Obiekty PRS cieszą się dużym i stabilnym popytem ze strony najemców, co odzwierciedlone jest w niskich stopach pustostanów (3.5% dla całego rynku). Po okresie pierwszego zasiedlenia budynku obłożenie w przeciętnym projekcie sięga 98%.

Zmniejszony popyt na mieszkania na sprzedaż (w porównaniu do okresu obowiązywania Bezpiecznego Kredytu 2% czy wcześniejszych niskich stóp procentowych) skutkuje ograniczeniem liczby nowych mieszkań na wynajem wprowadzanych na rynek przez osoby prywatne. Z drugiej strony zwiększa liczbę gospodarstw domowych, które korzystają z rynku najmu, nie mogąc sobie pozwolić na zakup mieszkania. Oznacza to korzystne otoczenie dla dalszego rozwoju sektora instytucjonalnego najmu mieszkań. Rozwój rynku powoduje też różnicowanie oferty. Na rynku pojawiają się obiekty co-livingowe , ale także inwestycje łączące różne funkcje mieszkalne, na przykład najem długoterminowy i akademik prywatny, czy najem długoterminowy i krótkoterminowy. Równolegle z rozwojem rynku PRS rośnie także oferta kierowana przede wszystkim do studentów, czyli sektor prywatnych akademików. W 2025 roku uruchomiono najem rekordowej, trzykrotnie wyższej niż w poprzednim roku, liczby ponad 3 800 miejsc w 12 prywatnych domach studenckich, a w bieżącym roku prawdopodobnie wynik ten zostanie powtórzony.

7 000

6 000

5 000

4 000

3 000 Liczba jednostek

2 000

1 000

-

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026f

Źródło :CBRE Research , grudzień 2025

© 2026 CBRE, INC .

20 CBRE RESEARCH

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

06 Living

Kluczowe trendy

— Dla dalszego rozwoju rynku konieczne jest zwiększenie aktywności inwestorów instytucjonalnych oraz deweloperów dostarczających nowe budynki w tym sektorze. Oczekujemy, że ożywienie takie wystąpi wraz z poprawą globalnych nastrojów inwestycyjnych . Dla rozwoju sektora istotne będą warunki finansowania, ale też stabilne otoczenie prawne, pozwalające na przewidywalne planowanie inwestycji. — Choć teoretycznie sektor PRS i mieszkań na sprzedaż konkurują o podobne grunty, obserwujemy przesuwanie się sektora PRS coraz bardziej w kierunku budynków długoterminowego zakwaterowania realizowanych na gruntach usługowych. Dzięki temu zwiększa się katalog gruntów, na których deweloperzy mogą realizować projekty przeznaczone na długoterminowy najem oraz poszerza się przestrzeń do współpracy z inwestorami instytucjonalnymi. — Wielu deweloperów jest otwartych na współpracę z inwestorami instytucjonalnymi na rynku najmu lub na budowę własnej platformy z mieszkaniami na wynajem. Te plany stopniowo mogą się realizować ze względu na umiarkowane wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. — Dla sytuacji na rynku mieszkaniowym istotne będą zmiany demograficzne i społeczne. Starzejące się społeczeństwo potrzebować będzie rozwoju szeroko pojętego sektora budownictwa senioralnego, obecnie wciąż traktowanego jako przyszłościowa nisza. Zmiany stylu życia będą fundamentem dla dalszego rozwoju instytucjonalnego rynku najmu, w tym dywersyfikacji oferowanych typów jednostek mieszkalnych. Na mapie Polski pojawią się miejsca, które na skutek procesów demograficznych będą się wyludniać, tworząc nowe wyzwania dla rynku mieszkaniowego. Natomiast w największych aglomeracjach popyt mieszkaniowy wciąż będzie duży i bardzo duży.

© 2026 CBRE, INC .

21 CBRE RESEARCH

Hotele 07

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

07 Hotele

Systematyczny wzrost popytu Poprawa dostępności finansowania

Liczba noclegów udzielonych turystom zarówno krajowym, jak i zagranicznym osiągnęła w 2025 roku rekordowe wartości.

Ilustracja 07: Noclegi udzielone turystom w hotelach w Polsce(mln noclegów )

Popyt na noclegi hotelowe od czasu pandemii nieprzerwanie rośnie. Według danych GUS, w pierwszych jedenastu miesiącach 2025 roku liczba noclegów udzielonych w hotelach była o 6,6% wyższa niż przed rokiem, przy czym lepsze wyniki odnotowano w każdym z miesięcy. Z kolei według danych Eurostat, Polska zajęła 2. miejsce w Europie (za Maltą) pod względem tempa przyrostu noclegów udzielonych w 2025 roku (7% rdr ). Rośnie zarówno popyt krajowy, jak i zagraniczny. Wśród turystów zagranicznych zwiększa się udziałosób z krajów arabskich i Azji Wschodniej, co oznacza konieczność dostosowania oferty i standardów obsługi do nowych rynków źródłowych. Zwiększa się również baza noclegowa –według najnowszych danych GUS, w lipcu 2025 roku było w Polsce o 46 hoteli z 6,144 miejscami więcej niż rok wcześniej. Pomimo rosnących wskaźników obłożenia i REVPar, w poprzednich latach wzrost przychodów neutralizowany był częściowo przez rosnące koszty operacyjne i koszty finansowania. Jednak w 2025 roku obniżki stóp procentowych spowodowały spadek kosztów i poprawę dostępności kredytowania. Sektor bankowy chętnie finansuje projekty hotelowe z powodu znaczącej poprawy wyników operacyjnych. Hotele postrzegane są pod tym względem nawet korzystniej od innych klas aktywów. W 2026 roku przewidujemy utrzymanie popytu w trendzie rosnącym, ograniczoną podaż nowych projektów, wzrost cen średnich i utrzymanie przeciętnych poziomów obłożenia co najmniej na poziomie z 2025, a nawet ich niewielki wzrost.

60

50

40

30

20

Liczba udzielonych noclegów (mln)

10

-

2015

2016

2017

2018

2019 2020

2021 2022

2023

2024 I-XI 2025

Turyści krajowi

Turyści zagraniczni

Źródło :CBRE Researchna podstawie danych GUS

© 2026 CBRE, INC .

23 CBRE RESEARCH

2026 Real Estate Market Outlook| Polska

Intelligent Investment

07 Hotele

Kluczowe trendy

— Utrzymuje się duże zainteresowanie nowych sieci hotelowych i operatorów wejściem na polski rynek . Dostrzegają znaczny potencjał dla dalszego rozwoju sektora pod względem wielkości i oferowanej jakości.

— Na kluczowych rynkach deweloperzy dywersyfikują projekty komercyjne, uwzględniając w projektach również funkcje hotelową. Z kolei na rynkach regionalnych transformacja budynków biurowych w hotele przechodzi z fazy planowania w fazę realizacji. W dalszym ciągu będzie postępować konwersja trudnych budynków biurowych na hotele. — Zmienia się struktura popytu. Choć tradycyjne wyjazdy wypoczynkowe pozostaną głównym źródłem popytu, jednak ponownie rośnie znaczenie podróży biznesowych . Utrzymuje się popyt na wyjazdy typu bleisure , czyli łączące wyjazd służbowy z prywatnym wypoczynkiem. Dla polskiego rynku ważny jest również trend coolcation , czyli poszukiwanie chłodniejszych destynacji wakacyjnych w reakcji na fale upałów na południu Europy. — Media społecznościowe będą nadal kształtować atrakcyjność destynacji , zwłaszcza wśród młodszych podróżników. Dla operatorów zrozumienie i wykorzystanie tego wpływu stanie się coraz ważniejsze, ponieważ może zwiększyć widoczność marki i przyspieszyć rozwój nowych destynacji. Możliwość wykorzystania platform AI do generowania kompletnych planów podróży na podstawie preferencji użytkownika zmienia podejście do marketingu marek hotelowych. Ich produkty muszą być dystrybuowane również poprzez te nowe kanały. — Demografia pozostaje czynnikiem długoterminowego ryzyka. Przy malejącej liczbie ludności w Polsce wzrośnie zarówno potrzeba przyciągania turystów z nowych rynków zagranicznych, jak również przyciągnięcia części popytu krajowego, wybierającego obecnie destynacje zagraniczne, do polskiej bazy hotelowej. Konieczna jest również rozbudowa oferty dla dynamicznie rosnącej grupy seniorów.

© 2026 CBRE, INC .

24 CBRE RESEARCH

Kontakty

Dział Badań Rynku

Inne linie biznesowe

Katarzyna Gajewska Director, Head of Research katarzyna.gajewska@cbre.com Agnieszka Mikulska Associate Director agnieszka.mikulska@cbre.com PaulinaPieniak Analyst paulina.pieniak@cbre.com Michał Nowacki Senior Consultant michal.nowacki@cbre.com

SeanDoyle CEE Capital Markets sean.doyle@cbre.com

Mariusz Wiśniewski Office Leasing mariusz.wisniewsk@i cbre.com Paweł Dobrowolski Office Leasing pawel.dobrowolsk@i cbre.com Anna Wysocka Retail Leasing anna.wysocka@cbre.com Michał Śniadała I&L Leasing michal.sniadala@cbre.com Michał Berski InvestmentProperties, I&L michal.berski@cbre.com

Marta Abratowska Capital Markets, Living marta.abratowska@cbre.com Przemysław Łachmaniuk Capital Markets, Living przemyslaw.lachmaniuk@cbre.com Krzysztof Koziar Project Management &Building Consultancy krzysztof.koziar@turntown.com

Przemysław Felicki Investment Properties pzemyslaw.felick@i cbre.com Łukasz Kałędkiewicz Advisory & Transaction Services lukasz.kaledkiewicz@cbre.com Joanna Mroczek Strategic Consultancy & ESG joanna.mroczek@cbre.com Maciej Wójcikiewicz Valuation Advisory maciej.wojcikiewicz@cbre.com

Piotr Karpiński Property Management piotr.karpinski@cbre.com

© Copyright 2026. Wszelkie prawa zastrzeżone . Niniejszy raport został sporządzony w dobrej wierze, w oparciu o aktualną ocenę CBRE na temat rynku nieruchomości komercyjnych, dokonaną na podstawie informacji ze źródeł uznawanych za wiarygodne. Chociaż CBRE nie wątpi w ich dokładność, CBRE nie weryfikował tych informacji i w związku z tymnie składa żadnych oświadczeń ani gwarancji, wyraźnych ani dorozumianych, co do dokładności lub kompletności jakichkolwiek informacji zawartych w Raporcie. Pomimo iż, CBRE uważa, że jego opinie odzwierciedlają warunki rynkowe w dniu prezentacji, są one obarczone znaczną niepewnością i nieprzewidzianymi okolicznościami, z których wiele pozostaje poza kontrolą CBRE. Ponadto wiele spostrzeżeń CBRE stanowi opinie i/lub prognozy oparte na subiektywnej analizie aktualnej sytuacji rynkowej przeprowadzonej przez CBRE. Inne firmy mogąmieć odmienne opinie, prognozy i analizy, a rzeczywista sytuacja rynkowa w przyszłości może spowodować, że obecne analizy CBRE okażą się nieprawidłowe . CBRE nie ma obowiązku aktualizowania niniejszego raportu w przypadku zmiany swoich opinii, prognoz, analiz lub sytuacji rynkowej. Żadna informacja zawarta w niniejszym raporcie nie powinna być interpretowana jako wskaźnik przyszłych wyników papierów wartościowych CBRE lub papierów wartościowych jakiejkolwiek innej spółki . Nie należy nabywać ani sprzedawać papierów wartościowych CBREani żadnej innej spółki na podstawie opinii zawartych w niniejszym dokumencie. CBRE zrzeka się wszelkiej odpowiedzialności za nabycie lub sprzedaż papierów wartościowych na podstawie informacji zawartych w niniejszym dokumencie. Przeglądając niniejszy raport, użytkownik zrzeka się wszelkich roszczeń wobec CBRE, a także podmiotów powiązanych z CBRE, członków kierownictwa, dyrektorów, pracowników, agentów, doradców i przedstawicieli CBRE wynikających z lub związanych z dokładnością, kompletnością, adekwatnością lub wykorzystaniem informacji zawartych w niniejszym dokumencie.