Retrospekcja i refleksja o przyszłości Raport CRIDO i CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

39

Jako pierwsze wymienione zostały mieszkania na wynajem, które – poza czysto komercyjnym ujęciem – wpisują się w konieczność zapełnienia luki mieszkaniowej.

Jednak rosnąca mobilność ludności i coraz mniejsza dostępność cenowa mieszkań powodują wzrost popula- rności rynku najmu, a także jego podsegmentów takich jak prywatne akademiki czy domy seniora. Równocześnie nowoczesne aktywa z sektora Living znalazły się na radarze inwestorów, szukających przychodów stabilnych, ale atrakcyjnych w porównaniu do innych opcji inwestycyjnych. Choć wszystkie kraje CEE doświadczają zainteresowania nowoczesnymi aktywami inwestycyjnymi z sektora Living, rozwój tego rynku przebiega w różnym tempie. W Polsce, w krajach bałtyckich czy w Czechach, znajdziemy zarówno nowoczesne budynki z mieszkaniami na wynajem, jak i prywatne akademiki. Tymczasem w Słowenii rynek mieszkań na wynajem jest znacznie mniej rozwinięty, właściciele mieszkań na wynajem to niemal wyłącznie osoby prywatne. Dość rozwinięta jest oferta apartamentów serwisowanych, ale bez profesjonalnych operatorów. Na Słowacji rynek najmu jest niewielki i zdominowany przez osoby prywatne. W Bratysławie można jednak znaleźć pojedyncze prywatne akademiki. W wielu krajach CEE rynek akademików prywatnych dynamicznie rozwinął się dopiero po 2020 roku. Jego popularność zwiększa coraz większa mobilność młodzieży, ale też wzrost udziału cudzoziemców wśród studentów, który został umożliwiony między innymi dzięki wejściu do Unii Europejskiej. Miejsc w akademikach (zarówno publicznych,

jak i prywatnych) wystarcza dla niewielkiej grupy osób: od nieco ponad 10% studentów w polskich największych ośrodkach studenckich, 19% na Węgrzech, ponad 20% studentów w Ljublianie i Pradze oraz 15-30% w krajach bałtyckich, co pokazuje dużą przestrzeń do dalszego rozwoju tego sektora. Ze względu na trendy demograficzne i przemiany społeczne, poszerzają się perspektywy dla prywatnych inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego dla seniorów. Prywatne domy seniora czy domy opieki są nadal znacznie mniej popularne niż publiczne domy opieki, a ich udział w transakcjach inwestycyjnych w rejonie CEE jest zwykle zbliżony do zera. Jednak międzynarodowi inwestorzy, deweloperzy i operatorzy badają region CEE w poszukiwaniu nowych szans związanych z tą klasą aktywów. W odpowiedzi na tę tendencję, do regionu wkroczyli pierwsi między- narodowi operatorzy mieszkań dla seniorów, a w niektórych regionach (między innymi w krajach bałtyckich) odnotowano nawet niewielki wzrost liczby projektów deweloperskich w zakresie budownictwa mieszkaniowego dla seniorów. Otwarcie rynków spowodowało też większe możliwości rozwoju firm z sektora Living poza krajem pochodzenia. Polscy deweloperzy mieszkaniowi realizują projekty między innymi w Niemczech, Hiszpanii, na Węgrzech, czy w Rumunii. Z kolei inwestorzy i deweloperzy mieszka- niowi z krajów bałtyckich coraz częściej kierują się do Polski, szukając korzystniejszych warunków rynkowych.

Rynek mieszkaniowy w krajach Europy Środkowo-Wschodniej charakteryzuje wysokie przywiązanie do własności. W każdym z krajów CEE, które dołączyły do UE w 2004 roku, udział ludności mieszkającej we własnym mieszkaniu jest wyższy niż 75%. Na Słowacji, czy na Węgrzech przekracza nawet 90%. Posiadanie domu lub mieszkania jest często postrzegane jako symbol stabilności, bezpieczeństwa i sukcesu wśród mieszkańców krajów CEE. Dlatego też okres po 2004 roku to czas dynamicznego rozwoju firm deweloperskich, dostarczających nowe mieszkania na sprzedaż. Zwłaszcza główne polskie miasta stały się jednymi z największych placów budowy w Europie, a nagłówki krajowej prasy donosiły, że w Warszawie sprzedaje się tyle nowych mieszkań, co w kilkukrotnie większym Londynie. Na rynku pojawiły się zagraniczne firmy deweloperskie, oczekujące szybkiego rozwoju gospodarki i wzrostu zamożności mieszkańców po wejściu do UE.

Wykres 8. Własność mieszkań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej I źródło: Eurostat