Retrospekcja i refleksja o przyszłości Raport CRIDO i CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

Nieruchomości komercyjne w Polsce, 20 lat później...

RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

3

SPIS TREŚCI

Nieruchomości komercyjne – wprowadzenie ������������������������������������9

Rynek PRS ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50

Rynek inwestycyjny ����������������������������������������������������������������������������������������������������10

Użytkowanie wieczyste ����������������������������������������������������������������������������������������������51

Rynek biurowy ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������16

Podsumowanie ������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 52

Rynek handlowy �������������������������������������������������������������������������������������������������������� 24

Podatki – wprowadzenie ����������������������������������������������������������������������55

Rynek przemysłowo-logistyczny ������������������������������������������������������������������������� 30

Dystrybucje zysków �������������������������������������������������������������������������������������������������� 56

Jak będzie? ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 36

Finansowanie �������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 58

Prawo – wprowadzenie �������������������������������������������������������������������������� 41

Opodatkowanie transakcji nieruchomościowych VAT ������������������������������� 60

Swoboda przepływu kapitału �������������������������������������������������������������������������������� 42

Reorganizacje �������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 62

Swoboda przepływu osób �������������������������������������������������������������������������������������� 43

UE jako arbiter w sporach pomiędzy fiskusem a podatnikami ���������������� 63

Rynek magazynowy �������������������������������������������������������������������������������������������������� 44

O CBRE �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 68

Najem ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 45

O CRIDO ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 68

Zrównoważony rozwój ���������������������������������������������������������������������������������������������� 46

Autorzy �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 69

Potrzeby zmian w prawie ���������������������������������������������������������������������������������������� 48

REIT-y ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 49

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

5

JAK ZMIENIŁ SIĘ RYNEK Z PERSPEKTYWY AGENCJI DORADCZEJ, CZY PRACUJE SIĘ TAK SAMO JAK 20 LAT TEMU?

Pewne standardy rynkowe przyniesione do Polski z Zachodniej Europy i z USA do tej pory obowiązują, zresztą nie tylko w Polsce. To nie oznacza jednak, że ten rynek jest statyczny – jest bardzo elastyczny. Agencje, łącząc interesy kupujących i sprzedających czy też wynajmujących i najemców, szybciej widzą nadchodzące zmiany i pytanie tylko, czy są w stanie szybko dostosować swoją ofertę i usługę. Na rynku takim jak polski czy innych krajów regionu, które 20 lat temu dołączyły wraz z nami do struktur Unii Europejskiej, zmiany zachodziły szybciej i częściej niż na ustabilizowanych już wtedy rynkach Europy. Gdy w 2007 roku przychodziłem do CB Richard Ellis, mieliśmy siedem linii biznesowych – dziś jest ich 14, a wśród nich również dodatkowe specjalizacje, których jest kilkadziesiąt. To pokazuje nie tylko jak rozwinęło się CBRE jako organizacja, ale też jak bardzo ewoluował rynek nieruchomości komercyjnych. Samo zatrudnienie w CBRE wzrosło z około 50 osób do obecnych 570. Rozwija się też nasza konkurencja, rynek się dywersyfikuje i pojawiają się nowe usługi, które są odpowiedzią na te zmiany.

CZY KLIENCI MAJĄ PODOBNE PODEJŚCIE JAK 20 LAT TEMU?

Przed 2010 rokiem rola agenta ograniczała się często do skojarzenia stron i uścisku dłoni. Obecnie, zarówno przy transakcjach najmu, jak i sprzedaży, udział i zaangażowanie doradców jest znaczące i kompleksowe, a zakres doradztwa znacznie szerszy. Na znaczeniu zyskuje też potrzeba łączenia wiedzy i doświadczenia z różnych zakresów i obszarów, które w dzisiejszym świecie przenikają się na wielu poziomach i mogą mieć kluczowe znaczenie dla inwestycji.

DANIEL BIENIAS dyrektor zarządzający w regionie Europy Środkowo-Wschodniej CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

7

JAK ZMIENIŁ SIĘ RYNEK Z PERSPEKTYWY FIRMY DORADCZEJ, CZY PRACUJE SIĘ TAK SAMO JAK 20 LAT TEMU?

CZY KLIENCI MAJĄ PODOBNE PODEJŚCIE JAK 20 LAT TEMU? Z jednej strony pracuje się podobnie – należy posiadać wiedzę merytoryczną, budować zaufanie klientów, rozwijać i wspierać swój zespół. Zrozumieć pytanie, zwłaszcza to niewypowiedziane. Pomyśleć nad rozwiązaniem. Możliwie szybko i jasno odpowiedzieć. Być etycznym na zewnątrz i wewnątrz organizacji. Z drugiej strony zmieniło się w zasadzie wszystko. Po pierwsze przepisy – nie tylko się zmieniły, ale i „przybrały” na wadze. Po drugie – ogromnie wzrosła przejrzystość i dostępność informacji o praktyce, przepisach, możliwych rozwiązaniach. Po trzecie pracujemy innymi narzędziami – w skali mikro i makro, czy w zakresie kontaktu z klientem, czy analizy danych, czy zarządzania zespołami. Po czwarte te dwie dekady stworzyło pewne poczucie stabilności i ciągłości polskich instytucji – oczywiście ciągle daleko nam do innych krajów, ale osiągnęliśmy już bardzo dużo. I w końcu, rzecz najmilsza dla mnie – rozszerzył się rynek doradztwa, klient ma więcej możliwości. Dołączając do CRIDO w 2007 r., poznałem 30 osób; dziś jest nas 450, a wokół nas inne rosnące polskie firmy doradcze. Z przyjemnością cieszę się i tym fragmentem tych 20 lat. Od strony jakości oczekiwania są takie same lub wręcz wyższe – odpowiedzi na pytania o skali trudności tej z 2004 r. często znajdują się w internecie, w 2024 r. wzrósł poziom komplikacji, wielowątkowości analizy i konkluzji, znajomości branży. Liczy się doświadczenie i umiejętność zastosowania wiedzy eksperckiej do skutecznej pomocy biznesowi. Na pewno wzrosły też oczekiwania co do standardów społecznych prowadzenia działalności, łączenia jej z lokalną społecznością. Od strony relacji mam wrażenie, że świat się trochę uspokoił i uczłowieczył. Znacznie mniej ludzi dzwoni wieczorem, znacznie więcej ludzi odbiera na spotkaniach telefony „bo dziecko dzwoni”. Klienci nie oczekują pełnej i bezwarunkowej

PAWEŁ TOŃSKI partner zarządzający CRIDO

wojskowej mobilizacji, rozumieją, że można połączyć zaangażowanie w pomoc klientowi z życiem. Wierzę, że to ogólnokrajowy trend, ale na pewno w CRIDO mamy takich właśnie fajnych klientów.

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

9

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE WPROWADZENIE

20 lat Polski w Unii Europejskiej to jednocześnie 20 lat najbardziej aktywnego wzrostu gospodarczego, jak i wzrostu rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Ostatnie 20 lat było przełomowe dla polskiej gospodarki. W tym okresie PKB Polski urosło 3,5 razy. Średnie tempo wzrostu PKB w tym okresie wyniosło około 4%, a najwyższe w 2007 r. wyniosło 6,8%. Siła nabywcza również wykazywała stały wzrost. W 2000 r. PKB na mieszkańca PPP (parytet siły nabywczej) wynosił 10 000 dolarów, a w 2020 r. potroił się do 33 891 dolarów. Ten wzrost siły nabywczej odzwierciedla poprawę poziomu życia w Polsce. Dane GfK za 2023 rok pokazują, że indeks siły nabywczej na mieszkańca wynosi 62, a na gospodarstwo domowe 77 (średnia dla Europy = 100).

Pomimo tego postępu polska gospodarka napotkała pewne przeszkody. Światowy kryzys finansowy z 2008 r. nieznacznie na to wpłynął, jednak gospodarka wykazała się odpornością i jako jedyny kraj Unii Europejskiej uniknęła recesji. Niedawno pandemia Covid-19 przyniosła wyzwania, powodując spadek PKP o 2% w 2020 r. Siła polskiej gospodarki tkwi jednak w jej różnorodności, obejmującej mieszankę sektorów takich jak produkcja, usługi i rolnictwo. Strategiczne położenie kraju w Europie i członkostwo w Unii Europejskiej zapewniają dostęp do rozległego rynku. Przez te 20 lat przybyło w Polsce 82% dotychczasowej powierzchni biurowej, 95% magazynowej i 72% handlowej. Możemy śmiało mówić, że rynek dojrzał, jest responsywny i gotowy na zachodzące zmiany ekonomiczne i społeczne.

Wykres 1. Wykres przyrostu PKB I źródło: Oxford Economics, Komisja Europejska

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

11

RYNEK INWESTYCYJNY

Już w 2004 roku wolumen inwestycyjny w regionie CEE wyniósł ponad 4 mld EUR, z największym udziałem inwestycji w Polsce – ponad 1,5 mld EUR. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszył się wtedy sektor handlowy – przedmiotem transakcji były King Cross Marcelin, Galeria Dominikańska czy Galeria Pomorska,

ale też biura takie jak Crown Point czy Saski Crescent, a angażowany kapitał pochodził głównie z Europy (Austria, Niemcy, Irlandia, Francja) oraz z USA.

Wykres 2. Zmiana sentymentu inwestycyjnego do poszczególnych sektorów (udział w całkowitym wolumenie inwestycyjnym) źródło: CBRE

Sentyment do poszczególnych sektorów inwestycy jnych zmieniał się z czasem – pierwsze duże transakcje zachodziły w sektorze handlowym, który był najprężniej rozwijającym się sektorem do 2010 roku. Z kolei biura – ze średnim 37% udziałem w wolumenie inwestycyjnym, stanowiły dość stabilną klasę aktywów i dopiero w osta- tnich dwóch latach, głównie za sprawą globalnych trendów szczególnie widocznych w USA, sentyment do tego sektora spadł. Jednocześnie wraz ze spadkiem zainteresowania inwestorów sektorem handlowym i dynamicznym rozwo jem rynku magazynowego i logistycznego, to ten sektor

znalazł zainteresowanie inwestorów, a jego średni udział w wolumenie w ostatnich pięciu latach to 44%.

Z biegiem lat bezpieczeństwo inwestycji i stabilność przychodu wzrastały, a w miarę pojawiania się w regionie kolejnych deweloperów i poszerzania oferty dobrej klasy aktywów, aktywność kupujących była coraz śmielsza, a zróżnicowanie pochodzenia kapitału coraz większe. Przez te 20 lat zainwestowały w Polsce wehikuły z 45 różnych krajów – podczas gdy przed globalnym kryzysem finansowym kupowali w Polsce głównie gracze z Europy

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

13

i USA (Niemcy, Austria, Wielka Brytania, Francja, Holandia) oraz lokalny kapitał, to w ostatnich 8 latach zaczęli być aktywni inwestorzy z Azji (Singapur, Korea Płd., Chiny), z Bliskiego Wschodu (Izrael, Liban) oraz z regionu CEE (szczególnie Czechy, Węgry i kraje bałtyckie). Przy utrzymującej się obecnie znacznie niższej akty- wności inwestycyjnej wywołanej sytuacją geopolityczną i ekonomiczną, w szczególności środowiskiem wysokich stóp procentowych, wielu graczy wstrzymało się od inwestowania w nieruchomości, jednak nie tylko w Polsce – trend spadkowy obserwowany jest globalnie.

Aktywność kapitału lokalnego jest zależna od istniejących regulacji i struktur. Z uwagi na istniejącą formę REIT-ów (ang. Real Estate Investment Trust – fundusze inwestujące w nieruchomości) w Czechach czy na Węgrzech lokalni gracze stanowią znaczący udział w corocznym wolumenie inwestycyjnym. W 2023 roku Polski kapitał odpowiadał za 9% całkowitego wolumenu, a średnio około 6% zain westowanych środków pochodzi z Polski. W 2024 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozpoczęło pracę nad wprowadzeniem polskich REIT-ów (SINN-ów – spółek in westujących w najem nieruchomości), co w perspektywie

kilku kwartałów może dać rynkowi szanse na większą dywersyfikację, a osobom prywatnym da możliwość loko- wania swoich oszczędności w takiej formie instytucjonalnych i profesjonalnie zarządzanych produktów. Jak pokazują inne rynki Europy, w czasie ochłodzenia globalnego sentymentu inwestycyjnego lokalni gracze stanowią znaczącą przeciwwagę dla międzynarodowych inwestorów, którzy często wstrzymują swoje działania i ograniczają środki na zakup nieruchomości.

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

15

Kiedy Echo Investment rozpoczęło swoją działalność w sektorze nieruchomości i zadebiutowało na GPW, Polska była jeszcze osiem lat przed przystąpieniem do UE. Był to okres, kiedy wielu w Europie wciąż wątpiło w stabilność polskiej transformacji. Tymczasem Polacy udowodnili, że potrafią wykorzystać możliwości wynikające z integracji europejskiej. Echo Investment zrobiło to samo, a członkostwo w UE niewątpliwie przyczyniło się do podniesienia standardów polskiego rynku – zarówno pod względem jakości nieruchomości, jak i przejrzystości oraz płynności rynku, zwiększając tym samym jego atrakcyjność dla międzynarodowych inwestorów. Wejście w struktury UE stworzyło sprzyjające warunki do rozwoju nowych inwestycji, a dostęp do funduszy europejskich pomógł branży wyjść ze stagnacji. Pierwsza dekada XXI wieku stała się symbolem rozwoju infrastrukturalnego – autostrad, obiektów sportowych, ale także nieruchomości komercyjnych – biur czy centrów handlowych, które wyniosły polski rynek nieruchomości na wyższy poziom, który z dzisiejszej perspektywy jest naszym naturalnym środowiskiem. Warto również pamiętać, że członkostwo w UE umożliwiło rewitalizację wielu zaniedbanych dzielnic polskich miast, znacznie zwiększa jąc ich atrakcyjność, także inwestycyjną. Równocześnie strefa Schengen sprawiła, że Polacy coraz częściej podróżują, odkrywając uroki europejskich miast. Inspiracje związane z inteligentniejszym planowaniem urbanistycznym, odejściem od monokultur i skupieniem się na projektach wielofunkcyjnych są dziś integralną częścią strategii Echo Investment. Członkostwo w UE było i nadal jest ważnym motorem rozwoju polskiej gospodarki, a kolejne kroki integracji, takie jak dążenie do bardziej zrównoważonego rozwoju, choć ambitne, są również optymistyczne.

NICKLAS LINDBERG

CEO Echo Investment Group

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

17

RYNEK BIUROWY

W 2004 roku nad centrum Warszawy górowały już takie projekty jak Warsaw Financial Centre (1998), Metropolitan (2003), Warsaw Trade Tower (znane wcześniej jako Daewoo Tower, 2000) czy też Atlas Tower (znane wcześniej jako Reform Plaza i Millenium Plaza, 1999). W regionalnej Polsce wśród pierwszych większych projektów znalazły się Buma Square w Krakowie (2002) oraz Poznań Financial Centre (2001). Część z tych projektów, mimo swojego wieku, wyróżnia się ponadczasową architekturą, która przetrwała próbę czasu, inne natomiast przeszły lub przejdą szereg prac modernizacyjnych.

Wykres 3. Ewolucja podaży biurowej w głównych miastach Polski I źródło: CBRE

Kiedy w 2011 roku CBRE opracowało wraz z Rolfe Judd drugą edycję Modern Office Standards Poland, takie elementy standardu jak podniesiona podłoga oraz uzyskana zielona certyfikacja (LEED, BREAM) były aspektami dodatkowymi, a kryterium wellbeingu (rozumiane jako wpływ budynku na dobre samopoczucie użytkowników) nie pojawiało się nawet w świadomości.

standardem znacznie wyższym, niż architektura okresu sprzed transformacji ustrojowej, po intensywny rozwój nowych lokalizacji i koncentracji biurowych, aż po okres pandemii, który de facto przyspieszył zachodzące zmiany w stronę jak największej elastyczności i podniesienia znaczenia jakości oraz usługi, jaką oferuje biuro. Średni wiek biurowców na Manhattanie przekracza 70 lat i obiekty te dopiero w ostatnich latach podlegają różnego rodzaju zmianom funkcji.

Przez minione 20 lat obiekty biurowe przeszły niejedną zmianę, szczególnie zmianę postrzegania. Od zachłyśnięcia

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

19

Wynika to nie tylko z ich wieku, co przede wszystkim zmian, jakie zachodzą w postrzeganiu funkcji budynków i roli biura. Nowoczesne budynki biurowe w Warszawie mają obecnie średnio 15 lat, w miastach regionalnych 11,5 roku. Mimo to, właściciele wielu z nich podejmują obecnie szerokie działania modernizacyjne, które podyktowane są rosnącymi oczekiwaniami najemców, inwestorów oraz wzrastającą świadomością dotyczącą aspektów ESG.

Powierzchnia najmu (mkw.)

Miasto

Najemca

Varso Tower

Warszawa

PZU

46 500

Czego możemy spodziewać się za kolejne 20 lat?

Warszawa

mBank

45 600

Biuro przyszłości będzie jak kameleon – będzie miejscem na tyle elastycznym, by dostosować się w pełni do bieżących potrzeb pracowników. Będzie centrum wymiany doświadczeń, przestrzenią wspierającą budowanie społeczności i umożliwiającą twórczą pracę – indywidualną i zespołową. Biuro będzie nastawione na interakcję – powstaną przestrzenie do pracy zespołowej i koncepcyjnej wspartej narzędziami, które pozwolą na wyświetlanie treści w dowolnym wymiarze i dyskretną interakcję w metawersie. Samo słowo biuro nie obejmuje już możliwości, jakie może zaoferować ta przestrzeń – może czas na nowe określenie?

Warszawa

Orange

44 900

Poznań

Allegro

26 000

Łódź

Infosys

24 100

Tabela 1. Największe transakcje najmu I źródło: CBRE

Największy budynek

Varso Tower

63 800

Najwyższy budynek

Varso Tower

310 m

Najstarszy budynek

LIM Center

35 lat

Wykres 4. Przyrost powierzchni biurowej w regionie CEE między 2004 a 2024 rokiem I źródło: CBRE

Tabela 2. Top lista I źródło: CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

21

Rok 2004 roku, gdy Polska przystąpiła do Unii Europejskiej, był ósmym rokiem działalności Hines w Polsce. Był to dla firmy szczególny okres, gdyż rok wcześniej zakończyła się budowa biurowca Metropolitan, flagowego wówczas projektu w Warszawie. W 2004 roku zdobył on główną nagrodę w konkursie MIPIM w kategorii Centrów Biznesowych, co było pierwszym w historii tego typu wyróżnieniem dla nieruchomości z regionu CEE. W kolejnych latach systematyczny wzrost gospodarczy i towarzyszący mu rosnący popyt na powierzchnie komercyjne i mieszkalne stworzyły korzystne warunki dla rozwoju polskiego rynku nieruchomości. Hines Polska odegrał w tym swoją rolę. Otworzyliśmy biura i zrealizowaliśmy szereg projektów w Gdańsku, Łodzi i Krakowie. W Warszawie wybudowaliśmy Proximo, kompleks biurowy, który w 2016 roku definiował nowoczesny krajobraz Woli. W tym czasie działał już Hines Poland Sustainable Income Fund. Wyprzedzając dzisiejsze trendy i regulacje, Hines jako jeden z pierwszych w Polsce uruchomił fundusz inwestycyjny skupiający się na poprawie efektywności ekologicznej budynków. Odpowiedzialny i zrównoważony rozwój jest bowiem jedną z fundamentalnych wartości Hines. W tym duchu dążymy do osiągnięcia zerowej operacyjnej emisji dwutlenku węgla netto w naszym globalnym portfolio do 2040 roku. Minione 20 lat członkostwa w UE pozwoliło Polsce nie tylko rozwinąć skrzydła po okresie transformacji, ale także dojrzeć i urosnąć w siłę. Hines Polska również dojrzał w tym otoczeniu, budując zespół ponad 50 doświadczonych i zaangażowanych ekspertów. Szanse i wyzwania stojące obecnie przed polskim rynkiem nieruchomości różnią się od tych z 2004 roku, ale my pozostajemy gotowi i z optymizmem patrzymy w przyszłość.

MARCIN WIELGUS

Chief Operating Officer Hines Polska

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

23

W ciągu ostatnich 20 lat integracja Polski z Unią Europejską była katalizatorem dynamicznego rozwoju zarówno kraju, jak i firm w regionie, takich jak Skanska. Jednym z przełomowych momentów był dla nas rok 2009, kiedy Skanska wprowadziła w Polsce wielokryterialne standardy certyfikacji budynków LEED. Nasza spółka była pionierem w edukowaniu rynku w zakresie zrównoważonego rozwoju. Dziś standardy te stały się normą rynkową, ale Skanska nadal przesuwa granice, realizując zasady gospodarki o obiegu zamkniętym, wdrażając wirtualne modele obiektów fizycznych (tzw. digital twins) i poszukując rozwiązań zeroemisyjnych. Transformacja środowiska pracy w ciągu tych dwóch dekad jest równie niezwykła. Projekty biur ewoluowały w kierunku zdrowych, zróżnicowanych środowisk, w których priorytetem jest dobre samopoczucie ludzi. Skanska zawsze była w czołówce firm zwracających uwagę na zmieniające się potrzeby pracowników. Wprowadzaliśmy innowacje w swoim podejściu do miejsca pracy, takie jak Activity Based Workplaces już w 2011 roku, elastyczne biura już w 2017 roku (Business Link). Firma koncentruje się na integracji najnowocześniejszych technologii, takich jak sztuczna inteligencja i BIM w projektach budowlanych, nie tylko poprawiając wydajność i bezpieczeństwo projektów, ale także zapewniając, że budynki są przy gotowane na przyszłe wyzwania i potrzeby. Rozszerzyliśmy również nasz zasięg geograficzny w Polsce. Wyszliśmy poza Warszawę, wchodząc do miast regionalnych w 2008 roku – obecnie działamy na siedmiu rynkach. Ta ekspansja definiuje bardzo dynamiczny okres w naszej historii, ale także odzwierciedla strategię firmy polegającą na zdobywaniu nowych rynków. Ponadto Skanska rozszerzyła swoją działalność na sektor mieszkaniowy, koncentrując się obecnie również na wynajmie nieruchomości. Ten ruch jest zgodny z globalnymi trendami. Ostatnie dwie dekady rozwoju Skanska w Polsce odzwierciedlają postęp gospodarczy kraju. Pod względem nieruchomości Polska oferuje obecnie jedne z najwyższych światowych standardów jakości, a Skanska znacząco się do tego przyczyniła.

KATARZYNA ZAWODNA-BIJOCH

prezeska i CEO spółki biurowej Skanska w Europie Środkowo- -Wschodniej

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

25

RYNEK HANDLOWY

Aktywni byli tacy gracze jak Apsys, Ceetrus, Echo Investment, ERE Group, Metro Group czy Tesco Polska, a większość projektów (40%) wchodziła do kategorii I generacji centrów handlowych, czyli takich, gdzie oferta usługowa uzupełniała często ogromny hipermarket. Niemal 300 międzynarodowych marek zdecydowało się na rozpoczęcie działalności w Polsce po 2004 roku. Nie wszystkie z nich wciąż operują, jednak pokazuje to skalę zainteresowania naszym krajem. Dla niektórych marek wciąż przeszkodą jest polska waluta, co przy waha niach kursowych podnosi ryzyko operacyjne. Inne jednak

znakomicie radzą sobie nad Wisłą, a jednocześnie otwo- rzenie granic i perspektywa ponadregionalna są bardzo pomocne polskim markom, które prężnie rozwijają się poza granicami kraju – największa polska spółka odzieżowa LPP na koniec 2023 roku miała niemal 1200 sklepów stacjonarnych w 27 krajach, poza Polską. Podaż powierzchni handlowej w regionie Europy Środkowo- -Wschodniej przez ostatnie 20 lat zwiększyła się o 3,5 razy, do niemal 35 mln mkw. – to ponad 3 000 obiektów handlowych.

Rynek handlowy rozwinął się najwcześniej spośród trzech tradycyjnych sektorów komercyjnych – w 2004 w Polsce było już ponad 4 mln mkw. powierzchni handlowej (GLA), a wśród nich takie projekty jak Arkadia (otwarta na koniec 2004 roku), Galeria Mokotów (2000), Blue City (2004), Zakopianka (1998) czy Stary Browar w Poznaniu (2003).

Wykres 5. Podaż handlowa w Polsce I źródło: CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

27

Same obiekty handlowe przechodziły szybkie zmiany – pojawiały się coraz bardziej zróżnicowane formaty, a w miarę wzrostu siły nabywczej Polaków i zmiany ich zwy czajów w centrach handlowych zaczęło pojawiać się coraz więcej oferty gastronomicznej i rozrywkowej. Ponadto rynek handlowy zaczął się dywersyfikować – powstała wyraźna segmentacja na rynek i obiekty z ofertą prime oraz projekty oferujące fast fashion, dyskonty spożywcze i przemysłowe. Katalizatorem zmian na rynku handlowym okazało się również e-commerce, którego obecny udział w sprze daży detalicznej wynosi w Polsce 16,4% (Euromonitor, 2024), podobnie jak w Niemczech i tylko 4pp mniej, niż w Holandii. Wraz z rozwojem tego segmentu handlu oferty online i offline zaczęły się łączyć i mieszać tak, by wielokanałowością odpowiadać na rosnące potrzeby konsumenckie. Wpłynęło to również znacząco na rozwój

sektora logistycznego w Polsce – e-commerce napędziło kanały dostawy do tego stopnia, że sam InPost, lider platform dostaw e-commerce w Europie posiada już w Polsce ponad 20 700 paczkomatów (stan na koniec 2023 r.).

Największe centrum handlowe

Aleja Bielany, Bielany Wrocławskie

141 000

Najstarsze istniejące centrum handlowe

Panorama, Warszawa 31 lat

Czego możemy spodziewać się za kolejne 20 lat?

Jako konsekwencja członkostwa w Unii Europejskiej, ale również w wyniku bogacenia się społeczeństwa i rosnącej siły nabywczej, w kolejnych latach możemy obserwować rozwój segmentu marek luksusowych i rozwój lokalizacji przy ulicach handlowych. Możemy również spodziewać się kolejnego różnicowania oferty, w tym zwiększenia oferty dla seniorów, którzy stanowią coraz większą grupę zakupową, z coraz zamożniejszym portfelem.

Tabela 3. Top lista I źródło: CBRE

Wykres 6. Przyrost powierzchni handlowej w regionie CEE między 2004 a 2024 rokiem I źródło: CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

29

Dwa słowa, które mogą opisać ostatnie 20 lat w Polsce, to dynamizm i zmiana, a my jako Unibail-Rodamco-Westfield (URW) mieliśmy możliwość obserwować z bliska, to co działo się w naszym kraju. Na początku działania w Polsce, jako Rodamco, wspólnie z Grupą GTC byliśmy właścicielami Galerii Mokotów, pierwszego centrum handlowego trzeciej generacji w kraju. Wyznaczyło ono kierunek dla rynku centrów handlowych w Polsce. Idea budowy dużego centrum handlowego z kinem, kręgielnią i szeroką ofertą gastronomiczną, zlokalizowanego na terenach poprzemysłowych, wydawała się dość ryzy- kowna. Na szczęście dla nas, Galeria Mokotów okazała się dokładnym przeciwieństwem takiego myślenia i od razu stała się wyjątkowym miejscem na mapie Warszawy. Do tej pory słyszę historie o najemcach czekających w kolejce na wolny lokal. W 2007 roku Rodamco wspólnie z ING REIM i ING RED zaprosiło klientów do nowego, ikonicznego centrum handlowego – Złotych Tarasów, zlokalizowanego tuż obok Dworca Centralnego w Warszawie. Po połączeniu Unibail z Rodamco w 2009 roku umocniliśmy stabilność finansową i zwiększyliśmy udział w rynku, przejmując kolejne dwa centra handlowe w Warszawie: Arkadię i Galerię Wileńską. W 2017 roku otworzyliśmy Wroclavię – centrum handlowe z nowoczesną przestrzenią biurową i zintegrowanym terminalem autobusów daleko- bieżnych. Jesteśmy dumni, że to miejsce, odwiedza ponad 17 milionów osób rocznie i to w mieście liczącym mniej niż milion mieszkańców. To nasza krótka historia z ostatnich dwóch dekad, od kiedy Polska dołączyła do UE. Większa firma, za każdym razem oznaczała naszą większą obecność zarówno globalnie, jak i na naszym lokalnym, polskim rynku. To, co zaczęło się od współwłasności jednego centrum handlowego odwiedzanego przez 11 milionów ludzi w 2004 roku, dziś jest organizacją, która w swoim portfolio ma 6 centrów handlowych, które odwiedza 78 milionów osób rocznie. Ten sukces był możliwy z jednej strony, dzięki pragnieniu „lepszego” życia, które napędzało zwyczaje konsumpcyjne Polaków, z drugiej strony, dzięki stabilności wynikającej z członkostwa w UE, która pozwoliła na bardziej swobodny przepływ finansowania, co napędzało nowe inwestycje i rozwój. Jednak wciąż jest jedna rzecz, której nie udało nam się osiągnąć na polskim rynku – więcej lokalnego kapitału inwestującego w nieruchomo- ści. Porównanie rynków inwestycyjnych w Polsce i Czechach pokazuje uderzające różnice. Wierzę, że wprowadzenie REIT-ów dostosowanych do lokalnych potrzeb mogłoby być jednym z kluczowych czynników pomagających lokalnym inwestorom czerpać korzyści z projektów nierucho mościowych, jednocześnie zwiększając płynność polskich aktywów nieruchomościowych. Innym czynnikiem mogłoby być przyłączenie się do strefy euro. Wyeliminowałoby to ryzyko walutowe zarówno dla inwestorów nieruchomościowych, jak i dla sprzedawców. Podsumowując, kilka razy w ciągu ostatnich 20 lat przepowiadano koniec centrów handlowych, ale to, co widzimy teraz, jest dalekie od takich wizji. Współczesny klient ceni sobie wygodę i elastyczność. a my jako URW, będziemy stale wsłuchiwać się w te potrzeby i wspólnie tworzyć niezapomniane doświadczenia zakupowe.

GRZEGORZ GRAJKOWSKI

Director of Operations Poland, Unibail-Rodamco-Westfield

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

31

RYNEK PRZEMYSŁOWO-LOGISTYCZNY

Rynek magazynowy regionu CEE w 2004 roku oferował tyle powierzchni, co dziś Węgry – 5 mln mkw.

Od tego czasu urósł trzynastokrotnie do obecnych 67 mln mkw. Najbardziej dynamiczny rozwój miał miejsce na Słowacji i w Polsce, gdzie wzrost był 20-krotny.

W 2004 w Polsce magazyny były dostępne w regionie Warszawy (lokalizacje podmiejskie), nieliczne obiekty były dostępne także w województwie śląskim i w okolicy Poznania. Aktywność deweloperów magazynowych była wtedy skupiona na głównych miastach, a w zasadzie w granicach tkanki miejskiej lub tuż pod miastem. W miarę rozwoju sieci drogowej, na co duży wpływ miały fundusze pozyskiwane z UE, i poprawy infrastruktury, czas dojazdu między miastami, ale też sąsiednimi krajami znacznie się skrócił. Obecnie komunikacja drogowa Polski z resztą Europy, w połączeniu z jej strategi- cznym położeniem, przyczyniła się do pojawienia się innych lokalizacji dla biznesu przemysłowego i logistycznego. Bardzo szybki wzrost widoczny był w województwach zachodniopomorskim, dolnośląskimi wielkopolskim, ale również na wschodzie w województwie lubelskim.

Kraj

Ile razy wzrósł rynek?

1 Polska

20

2 Rumunia

16

3 Czechy

14

4 Region SEE

12

5 Kraje Bałtyckie

6

6 Węgry

6

7 Słowacja

6

Tabela 4. Przyrost powierzchni magazynowej w regionie CEE w latach 2004-2024 I źródło: CBRE

Wykres 7. Rozwój powierzchni przemysłowo-logistycznej w regionie CEE I źródło: CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

33

Czego możemy się spodziewać w przyszłości?

Największy park magazynowy

Polski rynek logistyczny rozwinął się do obecnych 32 mln mkw. i stanowi piąty co do rozmiaru rynek Europy, konkurując z takimi lokalizacjami jak Holandia, Włochy czy Hiszpania. W kolejnych latach tempo rozwoju rynku nieco spadnie, jednak nawet wtedy Polska ma szansę rozwijać się w szybszym tempie, niż największe rynki. Nasz kraj w dalszym ciągu posiada relatywnie duże zasoby gruntów, które pozwalają na dalszy rozwój inwestycji typu greenfield. Dalsze inwestycje w infrastrukturę drogową, m.in. ze środków KPO, będą pozwalały na rozwój gorzej skomunikowanych obecnie regionów, w związku z czym możemy się spodziewać ciągłego rozwoju mniejszych rynków.

poszczególnych sektorów rynku. Podczas gdy w Czechach i na Słowacji rozwijają się najemcy z sektora automotive, w Rumunii sektor produkcyjny, to w Polsce przeważa logistyka oraz sektor e-commerce, stanowiąc hub na region całej Europy. Możemy spodziewać się również dalszego rozbudowywania łańcuchów dostaw poprzez dodawanie i dywersyfikowanie rodzajów obiektów magazynowych i dystrybucji, jak na przykład logistyka ostatniej mili. Ponadto aby ograniczyć ryzyko zakłóceń w łańcuchach dostaw, możemy oczekiwać kontynuacji trendu przenoszenia produkcji bliżej rynków zbytu, czyli nearshoringu. Oprócz samej produkcji potrzebna będzie również powierzchnia na składowanie komponentów i gotowych produktów, z czego również niewątpliwie skorzysta polski rynek przemysłowo-logistyczny.

Central European Logistics Hub, Łódź

630 000

Najdłuższy budynek

A2 Warsaw Park

794 m

Najwyższy budynek

Amica, Wronki

45 m

Tabela 6. Top lista I źródło: CBRE

Poszczególne kraje regionu zaczynają również wyróżniać się specjalizacjami i preferencyjnymi warunkami dla

Miasto

Najemca

Powierzchnia (mkw.)

Świebodzin

Amazon

200 000

Bydgoszcz

Zalando

146 000

Tabela 5. Największe transakcje najmu I źródło: CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

35

Historia Panattoni w Polsce rozpoczęła się niemal równocześnie ze wstąpieniem kraju do Unii Europejskiej. Jako firma rozpoczęliśmy działalność w 2005 roku i od tego czasu obserwowaliśmy oraz uczestniczyliśmy w dynamicznym rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych. Przystąpienie do UE było potężnym impulsem dla polskiej gospodarki, przyciągając zagranicznych inwestorów, którzy znaleźli tu bezpieczną i strategiczną lokalizację dla swoich inwestycji. Atrakcyjność Polski dynamicznie wzrastała wraz z postępującą modernizacją infrastruktury transportowej oraz budową autostrad i dróg ekspresowych. To z kolei skutkowało wzrostem inwestycji w nowoczesne centra logistyczne i magazyny, które zaczęły spełniać międzynarodowe standardy. Do roku 2010 Panattoni osiągnęło status największego dewelopera powierzchni przemysłowych w Polsce i utrzymuje ten status do dziś. Dotychczas wybudowaliśmy niemal 15 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju, co stanowi prawie połowę wszystkich takich zasobów w Polsce. Nasze obiekty nie tylko wspierają lokalny rozwój gospodarczy, ale są również kluczowym elementem łańcuchów dostaw międzynarodowych firm. Ponadto nasze przestrzenie są nowoczesne i coraz bardziej przyjazne dla środowiska i ludzi, co jest rezultatem polityki Zielonego Ładu UE, mającej na celu osiągnięcie neutralności klimatycznej w całej Europie do 2050 roku. Członkostwo w Unii Europejskiej ułatwiło również ekspansję Panattoni poza granice Polski. Obecnie działamy w 19 krajach euro- pejskich, w Indiach i Arabii Saudyjskiej, co dowodzi, jak lokalny sukces może przekładać się na międzynarodowe możliwości. Dzięki wspólnym standardom i politykom promującym zrównoważony rozwój i innowacje, byliśmy w stanie skutecznie rozwijać nasze projekty, minimalizując wpływ na środowisko i zwiększając efektywność energetyczną. Podsumowując, dwa dziesięciolecia w Unii Europejskiej przyniosły znaczne możliwości wzrostu dla Polski i Panattoni. Firma stała się kluczowym graczem na rynku nieruchomości przemysłowych, nie tylko obserwując, ale także inicjując zmiany, które ukształtowały sektor magazynowy w Polsce i Europie.

MAREK DOBRZYCKI

Managing Director Panattoni

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

37

JAK BĘDZIE?

Rynek nieruchomości komercyjnych relatywnie szybko reaguje na zmiany ekonomiczne, gospodarcze i społeczne. W miarę dojrzewania pojawiają się kolejne, alternatywne do tradycyjnych sektory, które odpowiadają na wspomniane zmiany i jednocześnie dają inwestorom możliwość dywersyfikacji ryzyka.

KIERUNKAMI, KTÓRE JUŻ DZIŚ ZACZYNAJĄ NABIERAĆ NA ZNACZENIU I BĘDĄ SIĘ W NAJBLIŻSZYCH LATACH ROZWIJAĆ ZARÓWNO W POLSCE, JAK I SZERZEJ W REGIONIE CEE SĄ:

• mieszkania na wynajem, • data centres, • parki handlowe, • domy studenckie, • domy seniorów,

• projekty produkcyjne BTS (budowane na miarę), • elektrownie słoneczne, farmy wiatrowo-solarne.

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

39

Jako pierwsze wymienione zostały mieszkania na wynajem, które – poza czysto komercyjnym ujęciem – wpisują się w konieczność zapełnienia luki mieszkaniowej.

Jednak rosnąca mobilność ludności i coraz mniejsza dostępność cenowa mieszkań powodują wzrost popula- rności rynku najmu, a także jego podsegmentów takich jak prywatne akademiki czy domy seniora. Równocześnie nowoczesne aktywa z sektora Living znalazły się na radarze inwestorów, szukających przychodów stabilnych, ale atrakcyjnych w porównaniu do innych opcji inwestycyjnych. Choć wszystkie kraje CEE doświadczają zainteresowania nowoczesnymi aktywami inwestycyjnymi z sektora Living, rozwój tego rynku przebiega w różnym tempie. W Polsce, w krajach bałtyckich czy w Czechach, znajdziemy zarówno nowoczesne budynki z mieszkaniami na wynajem, jak i prywatne akademiki. Tymczasem w Słowenii rynek mieszkań na wynajem jest znacznie mniej rozwinięty, właściciele mieszkań na wynajem to niemal wyłącznie osoby prywatne. Dość rozwinięta jest oferta apartamentów serwisowanych, ale bez profesjonalnych operatorów. Na Słowacji rynek najmu jest niewielki i zdominowany przez osoby prywatne. W Bratysławie można jednak znaleźć pojedyncze prywatne akademiki. W wielu krajach CEE rynek akademików prywatnych dynamicznie rozwinął się dopiero po 2020 roku. Jego popularność zwiększa coraz większa mobilność młodzieży, ale też wzrost udziału cudzoziemców wśród studentów, który został umożliwiony między innymi dzięki wejściu do Unii Europejskiej. Miejsc w akademikach (zarówno publicznych,

jak i prywatnych) wystarcza dla niewielkiej grupy osób: od nieco ponad 10% studentów w polskich największych ośrodkach studenckich, 19% na Węgrzech, ponad 20% studentów w Ljublianie i Pradze oraz 15-30% w krajach bałtyckich, co pokazuje dużą przestrzeń do dalszego rozwoju tego sektora. Ze względu na trendy demograficzne i przemiany społeczne, poszerzają się perspektywy dla prywatnych inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego dla seniorów. Prywatne domy seniora czy domy opieki są nadal znacznie mniej popularne niż publiczne domy opieki, a ich udział w transakcjach inwestycyjnych w rejonie CEE jest zwykle zbliżony do zera. Jednak międzynarodowi inwestorzy, deweloperzy i operatorzy badają region CEE w poszukiwaniu nowych szans związanych z tą klasą aktywów. W odpowiedzi na tę tendencję, do regionu wkroczyli pierwsi między- narodowi operatorzy mieszkań dla seniorów, a w niektórych regionach (między innymi w krajach bałtyckich) odnotowano nawet niewielki wzrost liczby projektów deweloperskich w zakresie budownictwa mieszkaniowego dla seniorów. Otwarcie rynków spowodowało też większe możliwości rozwoju firm z sektora Living poza krajem pochodzenia. Polscy deweloperzy mieszkaniowi realizują projekty między innymi w Niemczech, Hiszpanii, na Węgrzech, czy w Rumunii. Z kolei inwestorzy i deweloperzy mieszka- niowi z krajów bałtyckich coraz częściej kierują się do Polski, szukając korzystniejszych warunków rynkowych.

Rynek mieszkaniowy w krajach Europy Środkowo-Wschodniej charakteryzuje wysokie przywiązanie do własności. W każdym z krajów CEE, które dołączyły do UE w 2004 roku, udział ludności mieszkającej we własnym mieszkaniu jest wyższy niż 75%. Na Słowacji, czy na Węgrzech przekracza nawet 90%. Posiadanie domu lub mieszkania jest często postrzegane jako symbol stabilności, bezpieczeństwa i sukcesu wśród mieszkańców krajów CEE. Dlatego też okres po 2004 roku to czas dynamicznego rozwoju firm deweloperskich, dostarczających nowe mieszkania na sprzedaż. Zwłaszcza główne polskie miasta stały się jednymi z największych placów budowy w Europie, a nagłówki krajowej prasy donosiły, że w Warszawie sprzedaje się tyle nowych mieszkań, co w kilkukrotnie większym Londynie. Na rynku pojawiły się zagraniczne firmy deweloperskie, oczekujące szybkiego rozwoju gospodarki i wzrostu zamożności mieszkańców po wejściu do UE.

Wykres 8. Własność mieszkań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej I źródło: Eurostat

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

41

PRAWO WPROWADZENIE

Wejście Polski do Unii Europejskiej miało znaczący wpływ na kształt polskiego prawodawstwa, zarówno pod wpływem bezpośrednio implementowanych dyrektyw unijnych, jak również w wyniku dostosowywania krajowego porządku prawnego do standardów europejskich. Zmiany dosięgły także przepisy dotyczące prawa nieruchomości. Przystąpienie do Unii Europejskiej pozwoliło na włączenie Polski do jednolitego rynku UE, a co za tym idzie – korzystania z czterech kluczowych swobód: możliwości swobodnego przepływu towarów, usług, ludzi i kapitału na całym terytorium UE. Dzięki jednolitemu rynkowi obywatele państw Unii Europejskiej mogą mieszkać i pracować na terenie całej wspólnoty, natomiast konsumenci korzystają z szerszej gamy usług i produktów.

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

43

SWOBODA PRZEPŁYWU KAPITAŁU Dzięki swobodzie przepływu kapitału, inwestorzy z krajów UE mają prawo do nabywania nieruchomości, w tym komercyjnych, w Polsce na takich samych zasadach jak podmioty polskie.

SWOBODA PRZEPŁYWU OSÓB

Z kolei swoboda przepływu osób umożliwiła zagranicznym firmom rozwinąć sektor outsourcingu procesów biznesowych (BPO) w Polsce z uwagi na łatwy dostępdo wykwalifikowanych pracowników oraz konkurencyjny rynek.

Napływ inwestorów z UE przyniósł liczne korzyści dla polskiego rynku nieruchomości, w tym wzrost inwestycji, podniesienie standardów, wprowadzenie innowacji oraz stabilizację rynku. Wraz ze swobodą przepływu kapitału, należy utożsamiać nie tylko swobodne inwestowanie w nieruchomości, ale także korzystanie z zagranicznego finansowania oraz kredytowania inwestycji. Obejmuje to możliwość pozyskiwania środków finansowych od zagranicznych banków oraz funkcjonujących spółek zależnych i oddziałów banków zagranicznych na terenie Polski.

W rezultacie, dzięki rozwojowi usług BPO powstały nowe miejsca pracy, nie rzadko tworząc międzynarodowe zespoły i przyczyniając się do relokacji obywateli unijnych. Kraków i Wrocław są doskonałymi przykładami miast, które skorzystały na swobodzie przepływu osób w kontekście rozwoju sektora BPO, które przyciągnęły wielu międzynarodowych inwestorów dzięki wykwalifikowanej kadrze, dobrej infrastrukturze i atrakcyjnej lokalizacji. Dodatkowo napływ pracowników z innych części Polski, w tym nawet z innych krajów UE wpłynął pozytywnie na rozwój lokalnych gospodarek, zwiększając zapotrzebowanie na usługi, mieszkania i infrastrukturę.

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

45

RYNEK MAGAZYNOWY

NAJEM

Integracja z jednolitym rynkiem europejskim oraz wzrost zainteresowania inwestorów zagranicznych Polską, jako centrum dystrybucyjnym dla regionu Europy Środkowej i Wschodniej, stworzyły sprzyjające warunki również dla rozwoju rynku magazynowego w Polsce. Zagraniczne firmy, korzystając z korzyści geograficznej pozycji Polski i jej rozwiniętej infrastruktury transportowej, zaczęły lokować tu swoje magazyny. Polska szybko stała się kluczowym punktem w europejskich łańcuchach dostaw dla wielu branż. Rozwój centrów dystrybucyjnych umożliwił firmom szybszą i bardziej efektywną dystrybucję towarów na rynki Europy Środkowej i Wschodniej. Na polski sektor magazynowy pozytywnie wpływają również dwie globalne tendencje: friendshoring i nearshoring.

Wejście Polski do Unii Europejskiej zaowocowało również zmianami na rynku najmu.

Euro stało się walutą rozliczeniową z powodzeniem stosowaną w umowach najmu budynków komer- cyjnych (biur, magazynów itp.), zastępując złotówkę czy amerykańskiego dolara. Podobnie finansowanie budynków komercyjnych odbywa się głównie w euro, co powoduje, że czynsz denominowany w tej samej walucie pozwala uniknąć ryzyka kursowego.

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

47

ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ

Niebagatelne zmiany w obszarze legislacji nieruchomościowej nastąpiły (i nadal będą się realizować) w wyniku działań zmierzających do osiągnięcia celów klimatycznych UE.

Jednym z głównych zadań Unii Europejskiej jest zwię- kszenie świadomości ekologicznej i ochrona klimatu, co znalazło odzwierciedlenie w dyrektywach i progra mach wspólnotowych, w tym m.in. Zielonym Ładzie. Polska musi zatem wdrożyć przepisy, które przykładowo zapewnią, że nowe projekty budowlane będą zgodne z unijnymi normami środowiskowymi, np. w zakresie efektywności energetycznej budynków. W tym obszarze zmiany mają na celu osiągnięcie zeroemisyjności wszystkich budynków do 2050 r., przy czym w ciągu kilku najbliższych lat wszystkie nowe

budynki będą musiały być bezemisyjne, zaś istniejące obiekty niemieszkalne powinny zostać poddane moder- nizacjom zwiększającym ich efektywność energetyczną. Z zastrzeżeniem pewnych wyjątków, zakłada się także obowiązek zakładania instalacji fotowoltaicznych na wszystkich nowych i istniejących budynkach, czy instalację inteligentnych systemów optymalizujących zużycie mediów.

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

49

POTRZEBY ZMIAN W PRAWIE

WŁASNOŚĆ WARSTWOWA

Zmiany prawne, które nastąpiły po przystąpieniu Polski do wspólnoty europejskiej (zasygnalizowane jedynie w wybranym powyżej zakresie), jak również otwarcie rynku krajowego odmieniły rynek nieruchomości Niemniej, krajowa legislacja w obszarze obrotu i inwestycji nieruchomościowych nadal wymaga znaczącej poprawy, aby stała się atrakcyjna przede wszystkim dla zagranicznych inwestorów.

W Polsce, w przeciwieństwie do chociażby państw skandynawskich czy Francji, nieuregulowana pozostaje także kwestia tzw. własności warstwowej. W uproszczeniu, własność warstwowa zakłada prawo własności obiektów znajdujących się jedne pod drugimi.

Brak stosownego uregulowania przedmiotowej kwestii wpływa negatywnie na całą gospodarkę, ponieważ w znaczny sposób utrudnia inwestowanie w atrakcyj- nych lokalizacjach, np. miejscach, w których występują obiekty tunelowe, wiadukty, infrastruktura kolejowa. Dziś inwestowanie na tych terenach, które często są zlokalizowane w centrach miast, jest wręcz niemożliwe. Doskonałym tego przykładem są tereny w Warszawie wzdłuż Al. Jerozolimskich. Aktualny charakter prawa własności niemalże wyklucza realizowanie warstwowo kilku niezależnych inwestycji. Potencjalni inwestorzy, co do zasady, nie decydują się (i nie będą decydować) na wzniesienie obiektu bez prawa własności do ziemi. Unormowanie możliwości oddzielenia własności zabudowy od gruntu pozwoliłoby na zagos podarowanie atrakcyjnych inwestycyjnie miejsc oraz ożywienie nowych obszarów miejskich.

Ostatnio jednak przedstawiciele rządu zapowiedzieli pod jęcie kolejnej próby uregulowania własności warstwowej, a projekt zmian przepisów w tym zakresie, zgodnie ze wstępnymi informacjami, może zostać zaprezentowany w ciągu kolejnych miesięcy.

REIT-Y

Podobnie polski ustawodawca nie uregulował jeszcze kwestii tzw. nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych (REIT). Przepisy dotyczące REIT-ów umożliwiłyby inwestowanie w nieruchomości komercyjne za pośrednictwem utworzonych w tym celu funduszy inwestycyjnych.

Brak odpowiedniej regulacji systemu REIT w Polsce stanowi znaczne ograniczenie dla inwestorów indywidualnych w dostępie do inwestycji w nieruchomości. REIT-y są nie tylko istotne dla zapewnienia szerszych możliwości

inwestycyjnych, ale odgrywają kluczową rolę z punktu widzenia rozwoju lokalnego rynku nieruchomości. Należy więc przyjąć z zadowoleniem wznowienie prac nad ustawą o REIT-ach przez członków obecnej koalicji rządzącej.

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

51

RYNEK PRS

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Koniecznym wydaje się m.in. uregulowanie rynku PRS i jasna kategoryzacja tego typu obiektów. Obecnie w polskim prawie nie ma kompleksowej regulacji prawnej ww. inwestycji.

Ograniczeniem w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce pozostaje w dalszym ciągu prawo użytkowania wieczystego. Jest to prawo użytkowania gruntu, którego właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

Powoduje to szereg istotnych wyzwań dla inwestorów, organów administracji, a także i użytkowników przed miotowych lokali ze względu na istniejące luki prawne ujawniające się na etapie projektowania, planowania i realizacji projektów PRS. Powyższe skutecznie zniechęca część podmiotów w inwestowanie w nieruchomości przeznaczone pod tego typu inwestycje. Przykładowo, budowa obiektów PRS na działkach przeznaczonych pod usługi, wiąże się z trudnościami w uzyskaniu przez inwestorów zaświadczeń o samodzielności lokali, które są wymagane do ustanowienia ich odrębnej własności.

Ponadto sektor PRS jest nadal sektorem, w którym dominują płatności w PLN, co zwiększa koszty finansowania tego typu inwestycji. Wynika to z obawy przed możliwą interpretacją żądania płatności w euro jako przeniesienia ryzyka walutowego na lokatorów, co nie do końca jest naszym zdaniem uzasadnione. Przy czym przewidujemy zresztą, że w perspektywie kilku najbliższych lat wprowa- dzenie do PRS-ów płatności czynszu w euro będzie coraz bardziej odważne, szczególnie w obiektach przeznaczonych w głównej mierze pod klientów zagranicznych, np. studentów.

Nieruchomości te były oddawane przez właściciela w użytkowanie wieczyste na okres (zazwyczaj) 99 lat z obowiązkiem uiszczania corocznej opłaty. Niezależnie od terminowego charakteru omawianego prawa, inwe stowanie na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste często implikuje trudności na etapie planowania i realizacji inwestycji. Przykładowo na tego typu gruntach możli we jest przeprowadzenie inwestycji zgodnej wyłącznie z celem użytkowania wieczystego wskazanego w decyzji lub umowie ustanawiającej to prawo. Dodatkowo podział takiej nieruchomości wymaga, co do zasady, zgody jej właściciela. Kolejnym problemem jest możliwość zwię- kszenia przez właściciela stawki opłaty rocznej za korzysta- nie z prawa użytkowania wieczystego.

W ostatnich latach wprowadzono istotne nowelizacje zmierzające do likwidacji użytkowania wieczystego na gruntach mieszkaniowych (przekształcenie we własność). Z kolei w zeszłym roku weszły w życie przepisy przewidu jące dla użytkowników wieczystych (zwłaszcza gruntów komercyjnych) uprawnienie do nabycia prawa własności nieruchomości oddanej im w użytkowanie wieczyste. Jednak ze względu na liczne ograniczenia co do możliwości realizacji ww. opcji (m.in. brak zastosowania do nierucho mości niezabudowanych) oraz niezbyt korzystne warunki finansowe wykupu gruntu dla większości inwestorów powodują, że grupa podmiotów zainteresowana nabyciem tak użytkowanych nieruchomości jest niewielka.