Retrospekcja i refleksja o przyszłości Raport CRIDO i CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

51

RYNEK PRS

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Koniecznym wydaje się m.in. uregulowanie rynku PRS i jasna kategoryzacja tego typu obiektów. Obecnie w polskim prawie nie ma kompleksowej regulacji prawnej ww. inwestycji.

Ograniczeniem w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce pozostaje w dalszym ciągu prawo użytkowania wieczystego. Jest to prawo użytkowania gruntu, którego właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

Powoduje to szereg istotnych wyzwań dla inwestorów, organów administracji, a także i użytkowników przed miotowych lokali ze względu na istniejące luki prawne ujawniające się na etapie projektowania, planowania i realizacji projektów PRS. Powyższe skutecznie zniechęca część podmiotów w inwestowanie w nieruchomości przeznaczone pod tego typu inwestycje. Przykładowo, budowa obiektów PRS na działkach przeznaczonych pod usługi, wiąże się z trudnościami w uzyskaniu przez inwestorów zaświadczeń o samodzielności lokali, które są wymagane do ustanowienia ich odrębnej własności.

Ponadto sektor PRS jest nadal sektorem, w którym dominują płatności w PLN, co zwiększa koszty finansowania tego typu inwestycji. Wynika to z obawy przed możliwą interpretacją żądania płatności w euro jako przeniesienia ryzyka walutowego na lokatorów, co nie do końca jest naszym zdaniem uzasadnione. Przy czym przewidujemy zresztą, że w perspektywie kilku najbliższych lat wprowa- dzenie do PRS-ów płatności czynszu w euro będzie coraz bardziej odważne, szczególnie w obiektach przeznaczonych w głównej mierze pod klientów zagranicznych, np. studentów.

Nieruchomości te były oddawane przez właściciela w użytkowanie wieczyste na okres (zazwyczaj) 99 lat z obowiązkiem uiszczania corocznej opłaty. Niezależnie od terminowego charakteru omawianego prawa, inwe stowanie na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste często implikuje trudności na etapie planowania i realizacji inwestycji. Przykładowo na tego typu gruntach możli we jest przeprowadzenie inwestycji zgodnej wyłącznie z celem użytkowania wieczystego wskazanego w decyzji lub umowie ustanawiającej to prawo. Dodatkowo podział takiej nieruchomości wymaga, co do zasady, zgody jej właściciela. Kolejnym problemem jest możliwość zwię- kszenia przez właściciela stawki opłaty rocznej za korzysta- nie z prawa użytkowania wieczystego.

W ostatnich latach wprowadzono istotne nowelizacje zmierzające do likwidacji użytkowania wieczystego na gruntach mieszkaniowych (przekształcenie we własność). Z kolei w zeszłym roku weszły w życie przepisy przewidu jące dla użytkowników wieczystych (zwłaszcza gruntów komercyjnych) uprawnienie do nabycia prawa własności nieruchomości oddanej im w użytkowanie wieczyste. Jednak ze względu na liczne ograniczenia co do możliwości realizacji ww. opcji (m.in. brak zastosowania do nierucho mości niezabudowanych) oraz niezbyt korzystne warunki finansowe wykupu gruntu dla większości inwestorów powodują, że grupa podmiotów zainteresowana nabyciem tak użytkowanych nieruchomości jest niewielka.