Retrospekcja i refleksja o przyszłości Raport CRIDO i CBRE

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE, 20 LAT PÓŹNIEJ... RE TROSPEKCJA I RE FLEKSJA O PRZYSZŁOŚCI

61

• Wątpliwości wiążą się z rozróżnieniem pomiędzy sprzedażą aktywów/nieruchomości (z VAT) a sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa (poza VAT). Dotyczy to zwłaszcza wynajętych budynków kupowanych inwestycyjnie. Wydaje się, że obecnie praktyka jest dość ugruntowana, niemniej pewne wątpliwości pozostają i mogą być dalej przedmiotem analiz na poziomie sądów czy TSUE. • Wejście w unijny system VAT ułatwiło interpretację i zwiększyło komfort stron w zakresie innych rozliczeń, takich jak opłaty za podpisanie umowy najmu, dopłaty do wykończenia itp. Szeroka definicja usług podlegających VAT powoduje, że w praktyce większość rozliczeń podlega VAT jako świadczenie usług.

OPODATKOWANIE TRANSAKCJI NIERUCHOMOŚCIOWYCH VAT Regulacje VAT w Unii są oparte o wspólną dyrektywę dotyczącą tego podatku, co oznacza, że nastąpiło istotnie większe, niż w przypadku podatku dochodowego ujednolicenie przepisów w ramach wspólnoty. Efektem tego jest też rozstrzyganie sporów co do niezgodności przepisów krajowych z unijną dyrektywą przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Wyroki trybunału stanowią dodatkową i ważną wykładnię przepisów VAT.

• Wyroki TSUE także wywierają wpływ na branżę nieruchomościową. Przykładem jest m.in. orzecznictwo w zakresie klasyfikacji transakcji sprzedaży nieruchomości jako aktywa, bądź przed siębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy opodatkowanie wynagrodzenia za podpisanie umowy.

JAK BYŁO PRZED WSTĄPIENIEM POLSKI DO UE?

• Sprzedaż nieruchomości podlegała 22% VAT, a zwolnieniem objęte były jedynie transakcje sprzedaży nieruchomości używanych (tj. takich, dla których od końca roku zakończenia budowy minęło co najmniej 5 lat). Dużo wątpliwości wiązało się z innymi rozliczeniami związanymi z nieruchomościami komercyjnymi np. w ramach umów najmu.

CO ZMIENIŁO SIĘ PO WSTĄPIENIU POLSKI DO UNII?

• W praktyce przeważająca część transakcji (niedotyczących mieszkań) odbywa się z 23% VAT, choć od strony technicznej może to być obowiązkowe opodatkowanie (w uproszczeniu sprzedaż w ciągu dwóch lat od oddania do wykorzystywania) lub wybranie przez obie strony tzw. „opcji opodatkowania”.