CBRE Fit-Out Cost Guide Update 2019

Avagy mennyibe kerül egy iroda kiépítése?

2 0 1 8 E D I T I O N

1

FIT-OUT COST GUIDE

CBRE Warsaw Office

FIT-OUT COST GUIDE

FOREWORD – ELOSZÓ

We assumed 3 different quality levels (Standard/A, Premium/B, High-end/C) with different technical parameters. We are still experiencing that the Landords offer a sq m based lump sum fit-out contribution to the occupiers after completing the shell & core condition of the leased premises. Therefore, this guidebook will be imperative for a tenant to foresee if the offered amount will be enough for the fit-out. Ultimately, I am proud that CBRE Hungary is close to reach the market leader position in Hungary. The Hungarian Project Management Team of CBRE is continuously growing and managed numerous fit-out projects through the last years therefore the experience coming from these projects served as a good basis of the updated calculation. Örömmel mutatjuk be a CBRE „Fit-out Cost Guide”- jának hazai igényekre szabott 2018- as kiadványát, amely az Ügyfeleink által leggyakrabban feltett kérdésre keresi a választ: “mennyibe kerül az irodánk kiépítése…?” A CBRE globálisan már számos alkalommal összeállította és évente kiadta a „Fit-out Cost Guide” címre keresztelt kiadványát, amely 56 HU

európai, közép-keleti és afrikai (EMEA) város irodakiépítési költségeit összesíti.

Figyelembe véve a magyarországi irodapiac egyedi követelményeit és különleges elemeit is, a CBRE már 2016-ban elkészítette ezt a kiad- ványt, a jelen kiadás a 2016-os verzió frissítése. Nem titkolt célunk, hogy a kiadványt lehetőleg minden olyan típusú és stílusú projekt esetén használható legyen, amivel az ügyfeleink talál- kozhatnak. Az útmutató a könnyebb használat érdekében egy idealizált, téglalap alakú, 1.000 m 2 alapterületű irodát vesz alapul. Ezt az alaprajzot felhasználva három külön- böző minőségi szintet mutatunk be (Sztenderd/A, Prémium/B, Luxus/C), melyek különböző igényszinteket és műszaki megol- dásokat foglalnak magukban. Számos projek- tünk kapcsán azt tapasztaltuk, hogy a magyar piaci szokások megváltoztak, hiszen manapság jellemzően a bérbeadók az úgynevezett szerke- zetkész állapot kialakításán felül egy m 2 ará- nyos, kiépítési hozzájárulást ajánlanak fel a bérlők részére. Így ez az útmutató még fontosabbá válik a bérlők számára, hiszen segít annak eldönté- sében is, hogy a bérbeadói hozzájárulási összeg elegendő lesz-e a megfelelő igényszintű iroda kiépítéséhez. Különösen büszke vagyok arra, hogy a magyar- országi CBRE közel jár a piacvezető pozíció eléréséhez. Jól példázza ezt a hazai CBRE projekt menedzsment csapat folyamatos növekedése és a tény, hogy számos irodakiépítési projektben vett részt az elmúlt években. Az ezen projeketekből származó tapasztalat jól alapot szolgáltatott a költégszámítások frissítéséhez.

LÓRÁNT KIBÉDI-VARGA Managing Director CBRE Hungary

e: lorant.varga@cbre.com

EN

Welcome to the Hungarian edition of the CBRE benchmarking report for 2018 that was developed in response to our most frequently asked question: “how much will it cost to fit-out our office…?” As the Hungarian office market has a multitude of unique requirements and specifications, CBRE Hungary has already prepared this guide, this book is an updated version of the 2016 edition. To easily resolve the problems our Clients are facing, the Fit-Out Cost Guide provides practical answers to a plethora of projects with varying style. For your better understanding of the guide, please note that we used an ideal leased premise of 1,000 sq m with a rectangular shape. CBRE annually presents an overall Fit-Out Cost Guide for 56 key EMEA cities.

3

FIT-OUT COST GUIDE

CBRE Budapest Office

4

FIT-OUT COST GUIDE

INTRODUCTION – BEVEZETÉS

CBRE Budapest Office

EN

HU

This guide has been developed with our Clients in mind, providing a tool for office occupiers to look up indicative costs and inform them of variances in the fit out market in Hungary. There are several ways to use this guide, some of which are listed below. • Capital Planning – The cost guide table (please see on page No. 14) can be used to create stage one budgets. • Commercial Assurance – This guide can be used as a tool to verify third party estimates. • Benchmarking – Using the guide makes it possible to help Clients in benchmarking. • Inspiration – We are happy to work for our Clients to create their own fit-out cost guides, tailor made to their own design standards. This guide is a result of the excellent cooperation between our office agency and project management team to identify the right fit-out requirements, supported by our design team.

Útmutatónkat szakmai tapasztalataink és Ügyfeleinkkel folytatott közös munka során felmerült elvárások figyelembevételével, úgy készítettük el, hogy – bérlőkként minél jobban átláthassák, milyen kiadásokkal kell számolniuk egy irodakiépítés költségvetésének előkészítése során, valamint – előzetes tájékoztatást kaphassanak a külön- böző minőségű irodakialakításokhoz tartozó becsült kiépítési költségekről.

• m 2 alapú költségbecslés – Az útmutató használatával lehetőség nyílik a terület ala- pú előzetes becslésre. • Inspiráció – Örömmel segítünk az Ügyfeleink számára, irodájuk saját elképzeléseikhez és elvárásaikhoz igazított költségvetésének elké- szítésében. Jelen útmutató a CBRE iroda tanácsadó és pro- jekt menedzsment csapatunk közötti szoros együttműködés eredménye. Célunk az volt, hogy a megszerzett tapasztalataink alapján közösen tudjuk meghatározni az iroda kiépí- téssel kapcsolatos általunk javasolt elvárásokat. A kiadvány elkészítésében a tervező csapatunk is segítségünkre volt.

A „Fit-out Cost Guide” számos területen nyújt támpontot:

• Költségvetés tervezése – A 15. oldalon található költségvetési útmutató segítséget ad a költségvetés elkészítéséhez. • Ellenőrzés – Jelen kézikönyv egyben fel- használható ellenőrző eszközként is, egy har- madik fél által készített költségbecslésnél.

5

FIT-OUT COST GUIDE

FLOOR PLAN – ALAPRAJZ As a floor plan we have chosen an activity based working environment, which is in line with the CBRE Workplace Strategy. Many organisations are now reviewing their spatial requirements based on recent trends resulting in subsequent efficiencies and organisational benefits. We believe that this space plan is the way to find the best and most efficient office environment. An activity based space plan approach can bring many positives to an organisation. An appropriate mix of open and enclosed spaces offers a variety of work spaces to suit individual needs and tasks. EN

increase in staffing and project team numbers.

• One larger and five smaller meeting rooms are placed in the office area. The smaller ones have a capacity of six to eight people with an area of approximately 25-35 sq m, the large one with app. 50 sq m has a capacity of sixteen to twenty people. • Our floor plan also includes two separated places for relaxation: a 30-sq m break-out area and a 25-sq m so-called collaboration area. • There is a 70-sq m kitchen and bar area with a capacity of twenty-four people. • We allocated further 100 sq m for additional functions like phone booth, server room, cloak room and copy room, etc. területtel. Az 50 m 2 -es nagy tárgyaló tizen- hat-húsz fős kapacitással bír. • A nyitott irodaterületektől elválasztva az alap- rajzunk két különálló teret biztosít a pihenésre és kikapcsolódásra: egy úgynevezett pihenő zónát közel 30 m 2 -es alapterülettel és egy közel 25 m 2 -es kollaborációs területet. • A konyha és az étkező funkciószámára egy 70 m 2 -es terület áll rendelkezésre, itt huszonnégy fő étkezhet egyszerre. • Feltételeztünk még további 100 m 2 egyéb funkciójú területet pl. telefonhelyiség, szerver szoba, tároló és nyomtató szoba, stb. számára. Please find the summary table about the main numbers of the space plan on the facing page.

The enclosed floor plan includes the following functions: • We designed a standard 1,000 sq m office (excluding the common area ratio and the wet block area) for three different specifications. The area contains the main functions for a standard office to operate well. • The reception area is located close to the main entrance and takes approximately 8 % of the total area with a smaller waiting area for guests. • We designed an open office area with 84 workstations taking approximately 50 % of the total area. Within this app. 500 sq m for workstations we assumed a cellular, MD office with 27 sq m. A bemutatásra kerülő alaprajz az alábbi funk- ciókat foglalja magában: • Egy általános 1.000 m 2 -es mintairodát tervez- tünk (a közös területeket és a vizesblokkot nem beleszámolva) három különböző minőségű kialakítást feltételezve, melyben megtalálható egy jól működő iroda minden elengedhetetlen alkotóeleme. • A recepciós terület közel helyezkedik el a főbe- járathoz és a vendégek részére egy kisebb váró is kialakításra került, amely így összesen közel 8%-át adja a teljes területnek. • A nyitott irodatérben 84 munkaállomás került elhelyezésre mintegy 500 m 2 -en. A területen egy zárt, úgynevezett főnöki iroda is található, amely 27 m 2 nagyságú. • Az alaprajzon öt kisebb és egy nagyobb tár- gyalóval számoltunk. A kis tárgyalók hat és nyolc fő befogadására képesek, 25-35 m 2 alap-

The images in this brochure help to communicate the benefits of this working environment and also the additional flexibility in accommodating the typical reduction or

HU

Hitvallásunk és tapasztalatunk szerint a „Mun- kahelyek másként” koncepció a legjobb út az olyan irodakörülmények kialakításához, amely hosszútávon biztosíthatja egy cég versenyké- pességét és munkavállalóinak elégedettségét. A tevékenység-alapú irodakialakítás számos pozitív változást indukál a szervezet minden- napjaiban. Egy a nyitott és zárt terek ideális kombinációjával kialakított munkakörnyezet megfelelő teret biztosít az irodaterekkel kap- csolatos különböző munkavégzési igényeknek és feladatoknak, segítve a hatékonyságot és erősítve az együttműködést. Kiadványunk képei és látványtervei segítik a koncepció alapján kialakított munkakörnyezet előnyeinek bemutatását és feltárják a további lehetőségeket a szervezet és projekt csapatok létszámának csökkentésére vagy növelésére.

A mellékelt táblázatban a tervezett kialakítás főbb számai kerülnek bemutatásra.

6

FIT-OUT COST GUIDE

BREAK-OUT 55,9m 2

OPENSPACE 159,1m 2

OPENSPACE 186,3m 2

PHONE BOOTH 5,3m 2

COLLABORATIVE 42,2m 2

MEETING ROOM 18,3m 2

PRINTING 19,0m 2

PRINTING 15,5m 2

COMMS ROOM 5,3m 2

COMMON AREA

BUILDING

LIFTLOBBY

STAIRCASE

MEETING ROOM 18,3m 2

KITCHEN 72,9m 2

PHONE BOOTH 5,3m 2

CORRIDOR 26,7m 2

'QUIETWORKING'ZONE 101,2m 2

'GROUPS'ZONE 51,6m 2

RECEPTION 83,3m 2

MEETING ROOM 18,4m 2

MEETING ROOM 18,4m 2

MEETING ROOM 20,0m 2

OFFICE 26,8m 2

BOARDROOM 50,0m 2

EN

HU

AREA SQ M

% TO THE TOTAL AREA

NO. OF WORKSTATIONS

TERÜLET M 2

A TELJES TERÜLET %-BAN

MUNKA- ÁLLOMÁSOK SZÁMA

AREA DISTRIBUTION

FUNKCIÓK

Gross office area

1 156

Bruttó irodaterület

1 156

Staircase+toilets

156

Lépcsoház és vizesblokk

156

Open space office area

446

45%

84

Egyteru iroda

446

45%

84

Collaboration area / Groups zone

94

9%

20

Kollaborációs terület

94

9%

20

Break-Out

56

6%

Break-Out

56

6%

Tea point

73

7%

Teakonyha

73

7%

Meeting

143

14%

Tárgyaló

143

14%

Manager office

27

3%

1

Vezetoi iroda

27

3%

1

Phone booth

11

1%

Telefonos helyiség

11

1%

Reception area

84

8%

2

Recepció

84

8%

2

Corridor, comms room, printing, etc.

66

7%

Közlekedo, szerver, nyomtató helyiség, stb.

66

7%

Net office area

1 000

100%

107

Nettó irodaterület

1 000

100%

107

7

FIT-OUT COST GUIDE

We designed three different quality options to fit out of our standard 1,000 sq m leased premise. These options include general arrangements assuming standard, premium and high-end fit-out specifications based on our experiences in Hungary. PRICING ASSUMPTIONS – ÁRAZÁSI FELTÉTELEK In case of pricing a project which varies from these assumptions, please do not hesitate to contact our CBRE Project Management team for additional guidance. EN

• Az alap kiépítési költségkalkuláció nem tartalmaz bontási és mobil bútorozási költséget (ez utóbbi költségei a 16. oldalon találhatóak). • A kiépítési költségkalkuláció tartalmazza a különböző kiépítési szintekhez igazodó ún. strukturált kábelezési / szerverhűtési költségeket is. Ezek a költségek sok esetben más költségvetésben jelentkeznek, mivel nem tartoznak szorosan a bérbeadói kiépítési költségvetéshez. Természetesen lehetőség van a fentiektől eltérő iroda kialakítására is, további segítségért forduljon bizalommal a CBRE Projekt Menedzsment csapatához.

HU

We made the following main assumptions to the cost estimation:

Az 1.000 m 2 -es alaprajzot három különböző minőségi kategóriában jelenítjük meg, melyeket magyarországi tapasztalataink alapján alakítottunk ki. A sztenderd, prémium és luxus minőségi kategóriákhoz tartozó költségbecslésnél a következőket feltételeztük: • Az épület a központi üzleti negyedben helyezkedik el • A tervezett iroda és az annak otthont adó épület nem rendelkezik semmilyen költségnövelő egyedi műszaki vagy jogi tulajdonsággal. • Jelen árazás általános jellegű feltételekkel számol, és nem vesz figyelembe semmilyen egyedi vállalati vagy épületszintű igényt, követelményt. • A költségbecslés feltételezi, hogy az épület rendelkezik a szükséges közműkapacitásokkal és azok biztosítottak a kiépítéshez. Például feltételez egy hatékony és megfelelő gépészeti illetve elektromos csatlakozást a bérlemény határán. • Az árak a 2018. januári árszinten kerültek rögzítésre. • 2018. januári árfolyamot alkalmaztunk a költség-adatok euróra való átváltásakor. • Az alap kiépítési költségkalkuláció nem tartalmazza a közös területek (pl. liftelőtér) és a vizes helyiségek kiépítésének költségét, mely helyiségek a bérlemény középső magjában kerültek kialakításra.

• The building is located in the central business district • The project design and building are considered to hold no abnormalities • This is a generic design that does not take into account any company or building specific requirements • Costs assume that the base building has the necessary infrastructure to support the fit-out. For example, sufficient HVAC and power supply at the border of the leased premise. • The base date for the pricing information in this document is January 2018. • Exchange rates from January 2018 applied to cost data to present it in Euros. • The fit-out cost calculation excludes the cost of the common areas (lift lobbies) and the wet blocks, which are to be placed in the middle block of the leased premise. • The basic fit-out cost calculation method excludes the demolition and furniture costs (the furniture cost is detailed on page 16). • The basic fit-out cost calculation method includes IT cabling / server cooling and audio-visual technique costs defined to the different fit-out quality. These costs might to be allocated to different budget, as these are not really connected to the fit-out works of the landlord.

8

FIT-OUT COST GUIDE

CBRE Madrid Office

9

FIT-OUT COST GUIDE

STANDARD SPECIFICATION – SZTENDERD IGÉNYSZINT A

STANDARD SPECIFICATION GUIDE – SZTENDERD IGÉNYSZINT

Gypsum board partition walls Gipszkarton válaszfalak

Low priced floor carpet (Modulyss First type or similar) Alacsonyabb árfekvésu szonyegpadló burkolat (Modulyss First típus vagy hasonló minoség)

Anemostats (lower price level) Anemosztátok (alacsonyabb árfekvésu kivitelben) Server room cooling (3.2 kW, non-redundant without fire extinguishing) Szerverhutés (3,2 kW, nem redundáns, gázzal oltó

Exposed suspended ceiling in 60x60 cm allocation Látszóbordás álmennyezet 60x60 cm-es kiosztásban Internal doors with laminated wood surface Fa mintázatú, laminált felületu beltéri ajtók Painted walls Festett falfelületek

PVC floor covering in the kitchen area A konyha-étkezoben PVC padlóburkolat

T5 built in lamps in 60x60 cm size (no design lamps) T5-s, normál fénycsöves, 60x60 cm-es méretu beépített lámpatest

berendezést nem tartalmaz) Vertical blinds (lower quality) Szalagfüggöny (alacsonyabb árfekvésu típus)

5

6

4

7

8

1

2

3

10

FIT-OUT COST GUIDE

Manager Office / Vezetoi Iroda

1

2

3

Reception / Recepció

Quiet Zone / Csendes Munkaállomások

4

5

6

Collaboration Area / Kollaborációs Terület

Open Space Office / Egyteru Iroda

Break-Out / Piheno

Boardroom / Vezetoi Tárgyaló

7

8

Tea Point / Teakonyha

11

FIT-OUT COST GUIDE

PREMIUM SPECIFICATION – PRÉMIUM IGÉNYSZINT B

PREMIUM SPECIFICATION GUIDE – PRÉMIUM IGÉNYSZINT

Built-in LED lamps (generally 30x120 cm size, Philips or similar type ) Beépített LED lámpák (jellemzően 30x120 cm méretben, Philips vagy hasonló minőség) Higher quality anemostats Magas minőségű anemosztátok Server room cooling (redundant system, without fire extinguishing) Szerverhűtés (redundáns rendszer, gázzal oltó berendezést nem tartalmaz) Blinds (with manual operation, medium quality) Árnyékoló roló (kézi mozgatással, közepes árfekvésű típus)

Gypsum board partition walls, partly with glass wall sections (Deko GV type or similar) 75-25% Gipszkarton válaszfalak, részben üveg válaszfalszakaszokkal (DEKO GV típus vagy hasonló minoség) 75-25% arányban kialakítva Partly exposed suspended ceiling in 60x120 cm or 30x120 cm allocation (80%), partly monolithic gypsum suspended ceiling (20%) Részben látszóbordás álmennyezet 60x120 cm vagy 30x120 cm kiosztásban (80%), részben monolit gipszkarton álmennyezet (20%)

Plywood internal doors Furnérozott beltéri ajtók

Mainly painted walls, partly wallpaper covering / bigprint Részben festett falfelület, helyenként tapéta/bigprint Medium priced floor carpet (Modulyss Mark-up type or similar) Közepes árfekvésu szonyegpadló burkolat (Modulyss

Mark-up típus vagy hasonló minoség) PVC floor covering in the kitchen areas A konyha-étkezőben PVC padlóburkolat

6

5

7

4

8

2

3

1

12

FIT-OUT COST GUIDE

Manager Office / Vezetoi Iroda

1

2

3

Reception / Recepció

Quiet Zone / Csendes Munkaállomások

4

5

6

Collaboration Area / Kollaborációs Terület

Open Space Office / Egyteru Iroda

Break-Out / Piheno

Boardroom / Vezetoi Tárgyaló

7

8

Tea Point / Teakonyha

13

FIT-OUT COST GUIDE

HIGH-END SPECIFICATION – LUXUS IGÉNYSZINT C

HIGH-END SPECIFICATION GUIDE – LUXUS IGÉNYSZINT

Gypsum board and glass partition walls (DEKO FG2 or similar type) 50-50% Gipszkarton válaszfalak és üveg válaszfalak (DEKO FG2 vagy hasonló típus) 50-50% arányban Moveable partition wall between meeting rooms Mobil válaszfal tárgyalók között Partly suspended ceiling with hidden frame in 30 x 120 cm size (60%) Részben rejtett bordás 30 x 120 cm-es gipszkarton álmennyezet (60%) Wood or metal suspended ceiling (20%) Fém vagy fa álmennyezet (20%) Partly monolithic gypsum board suspended ceiling banisters with variable heights (20%) Részben monolit gipszkarton álmennyezet bordur, síkváltással (20%)

Glass internal doors Üveg beltéri ajtók Partly wallpaper coverings, partly design wall graphics, partly wood or glass wall coverings Helyenként tapéta, egyedi falgrafika vagy egyedi fa vagy üveg falburkolat High priced floor carpet (Milliken Naturally Drawn or similar type) Magas árfekvésu szonyegpadló burkolat (Milliken Naturally Drawn vagy hasonló minoség) High quality PVC covering in the kitchen areas A konyha-étkezőben magas minőségű PVC padlóburkolat

Suspended direct and indirect LED lamps Direkt, indirekt függesztett LED lámpák Special high quality anemostats and ventilation grids Magas minoségu, speciális anemosztátok, egyedi résbefúvók Server room cooling (redundant system including fire extinguishing) Szerverhutés (redundáns rendszer, gázzal oltó berendezést tartalmaz) Blinds with electronic control system (high quality) Automatizált árnyékoló roló (magas árfekvésu)

6

5

4

7

8

3

2

1

14

FIT-OUT COST GUIDE

Manager Office / Vezetoi Iroda

1

2

3

Reception / Recepció

Quiet Zone / Csendes Munkaállomások

4

5

6

Collaboration Area / Kollaborációs Terület

Open Space Office / Egyteru Iroda

Break-Out / Piheno

Boardroom / Vezetoi Tárgyaló

7

8

Tea Point / Teakonyha

15

FIT-OUT COST GUIDE

COST GUIDE – KÖLTSÉG ÚTMUTATÓ

EN

Having the design information and the pricing document, we estimated construction costs for all three specifications. The calculation of the construction costs is based on the quantities measured on the space plan and the Hungarian market unit prices. Using such information we have put together our cost estimation answering the FAQ of how much it costs to fit- out an office in Hungary.

Typically the landlord provides - as part of the rentable office space - the following infrastructures: • Entrance areas • Wet blocks (dress rooms, bathrooms, toilets, etc.) • HVAC and electrical supply of the leased premises (connection points at the border of the leased premises) • Entrance doors to the leased premises

• Design and professional fees • Furniture costs • Security, AV costs • IT cost (only the structural cable cost is included) • Branding cost • Relocation and reinstatement cost • VAT (Tax) and Contingencies. IMPORTANT: THE SHELL & CORE CONDITION IS ASSUMED TO BE PROVIDED BY THE LANDLORD!

Please note that our cost samples exclude some of the fees / costs following:

WORK

COST A

Cost A / sq m

COST B

Cost B / sq m

COST C

Cost C / sq m

1.

Gypsum walls

15 411 €

15 €

11 781 €

12 €

8 679 €

9 €

2.

Glass- and movable walls

0 €

0 €

27 500 €

28 €

89 900 €

90 €

3.

Suspended ceiling

32 000 €

32 €

38 470 €

38 €

87 390 €

87 €

4.

Doors

6 600 €

7 €

16 530 €

17 €

33 000 €

33 €

5.

Painting, wall tiles

20 880 €

21 €

36 234 €

36 €

98 178 €

98 €

6.

Raised floor

65 000 €

65 €

65 000 €

65 €

65 000 €

65 €

7.

Floor tiles and carpet

21 200 €

21 €

35 600 €

36 €

50 000 €

50 €

8.

Mechanical works

130 000 €

130 €

165 000 €

165 €

200 000 € 200 €

9. Electrical works including fire alarm system 72 900 €

73 €

72 900 €

73 €

72 900 €

73 €

10. Lamps

12 120 €

12 €

51 100 €

51 €

134 000 € 134 €

11. IT cabelling / Server cooling

47 550 €

48 €

51 300 €

51 €

66 300 €

66 €

12. Custom carpentery works

15 650 €

16 €

33 600 €

34 €

50 450 €

50 €

13. Internal shading

6 464 €

6 €

11 110 €

11 €

27 270 €

27 €

14. Organisation, cleaning

15 000 €

15 €

15 000 €

15 €

15 000 €

15 €

TOTAL COST

460 775 €

461 €

631 125 €

631 €

998 067 € 998 €

16

FIT-OUT COST GUIDE

HU

A kiépítési költségek számításánál figyelembe vettük a korábban leírt tervezési kritériumo- kat mindhárom kialakítás esetében. Emellett az alaprajz alapján számított mennyiségek és piaci árak szolgáltak a kalkuláció alapjául. Eze- ket az információkat is felhasználva készítettük el költségbecslési táblázatunkat, amellyel arra a gyakori kérdésre kívánunk válaszolni, hogy mennyibe kerül egy iroda kiépítése Magyar- országon.

Fontos kiemelni, hogy a kiépítési költségekre vonatkozó táblázat nem tartalmazza a követ- kező költségelemeket: • Szakértői, tervezési díjak • Bútorok költségei • Biztonságtechnika, audió és videó eszközök, hangosítás • IT költségek (csak a lenti IT strukturált kábe- lezés költségét tartalmazza) • Marketing költség • Költöztetés és bérlemény helyreállítási költ- ségei • ÁFA (adók) és Tartalékok.

FELTÉTELEZÉSÜNK FONTOS RÉSZE, HOGY AZ ÚGYNEVEZETT SZERKEZETKÉSZ (SHELL & CORE) ÁLLAPOTOT A BÉRBEADÓ VAGY FEJ- LESZTŐ BIZTOSÍTJA! A következő elemeket általában a bérelt iroda- terület részeként a bérbeadó biztosítja: • Bejárat / Lobby terület • Vizesblokkok (öltözők, wc, mosdók, stb.) • A bérelt területek gépészeti és elektromos ellátása (csatlakozási pontok a bérelt terület határán) • Bejárati ajtók a bérelt terület határán

MUNKANEM

KÖLTSÉG A

Költség A / m 2

KÖLTSÉG B

Költség B / m 2

KÖLTSÉG C

Költség C / m 2

1. Gipszkarton falak

15 411 €

15 €

11 781 € 12 €

8 679 €

9 €

2. Üveg és mobil válaszfalak

0 €

0 €

27 500 € 28 €

89 900 €

90 €

3. Álmennyezet

32 000 €

32 €

38 470 € 38 €

87 390 €

87 €

4. Ajtók

6 600 €

7 €

16 530 € 17 €

33 000 €

33 €

5. Festés, falburkolás

20 880 €

21 €

36 234 € 36 €

98 178 €

98 €

6. Álpadló

65 000 €

65 €

65 000 € 65 €

65 000 €

65 €

7. Padlóburkolás, szonyegezés

21 200 €

21 €

35 600 € 36 €

50 000 €

50 €

8. Épületgépészet

130 000 €

130 €

165 000 € 165 €

200 000 € 200 €

9. Épületvillamosság

72 900 €

73 €

72 900 € 73 €

72 900 €

73 €

10. Világítás

12 120 €

12 €

51 100 € 51 €

134 000 € 134 €

11. IT kábelezés / Server hutés

47 550 €

48 €

51 300 € 51 €

66 300 €

66 €

12. Bútorasztalos munkák

15 650 €

16 €

33 600 € 34 €

50 450 €

50 €

13. Beltéri árnyékolók

6 464 €

6 €

11 110 € 11 €

27 270 €

27 €

14. Organizáció, takarítás

15 000 €

15 €

15 000 € 15 €

15 000 €

15 €

ÖSSZKÖLTSÉG

460 775 €

461 €

631 125 € 631 €

998 067 € 998 €

17

FIT-OUT COST GUIDE

DIFFERENT STATUS OF THE LEASED PREMISES – A BÉRLEMÉNYEK KÜLÖNBÖZO ÁLLAPOTAI

EN

As defined above the main assumption to the status of the leased premises is shell & core condition meaning that fit-out cost is to be calculated above this.

CBRE Prague Office

Sample No.1

There are cases when raised floors and some part of HVAC system have been already fitted in. We put the cost of the IT technical cabling / server cooling cost to the main cost guide, but there are some cases when these costs are to be allocated to different budget. Therefore the capital costs could be lower in some cases, which are illustrated in the table below.

SAMPLE NO. 1 Fit-Out cost Raised floor

Cost A / sq m

Cost B / sq m

Cost C / sq m

461 € -65 € -50 € -48 € 293 €

631 € -65 € -50 € -51 € 433 €

998 € -65 € -50 € -66 € 702 €

Mechanical works

IT cabling / Server cooling Fit-Out cost sample No. 1

Sample No.2

Please note that in case of an existing office fit- out we need to calculate with demolition cost that increases the fit-out cost. Considering the total demolition of the leased premise costs may change as detailed below:

SAMPLE NO. 2 Fit-Out cost Demolition

Cost A / sq m

Cost B / sq m

Cost C / sq m

461 €

631 €

998 €

35 €

35 €

35 €

Fit-Out cost sample No. 2

496 €

666 €

1033 €

18

FIT-OUT COST GUIDE

HU

A költségvetés meghatározásánál a bérlemény állapotára vonatkozóan a „shell &core” kialakítást vettük alapul.

1. számú példa

Olyan esettel is számolnunk kell, amikor például álpadló és a gépészeti rendszer egy része már előzőleg kiépítésre került a bérleményben. A kiépítési költségek kalku- lációjában szerepeltettük az IT kábelezés / szerver hűtés költségét, amely költségek sok esetben más költségvetés terhére kerülnek kiépítésre. Ebben az esetben a kiépítési költségek csökkenhetnek, melyek hatásait az alábbi táblázatban mutatjuk be.

1. SZÁMÚ PÉLDA

Költség A / m 2

Költség B / m 2

Költség C / m 2

Irodakiépítési költség

461 € -65 € -50 € -48 € 293 €

631 € -65 € -50 € -51 € 433 €

998 € -65 € -50 € -66 € 702 €

Álpadló

Épületgépészeti munkák IT kábelezés / Szerver hutés

Irodakiépítési költség 1. számú példa

2. számú példa

Fontos kiemelni, amennyiben egy meglévő iroda kerül átalakításra vagy felújításra, ez esetben a bontási költségekkel is számolnunk kell. Teljes bontás esetén az alábbiak szerint módosulnak a költségek:

2. SZÁMÚ PÉLDA

Költség A / m 2

Költség B / m 2

Költség C / m 2

Irodakiépítési költség

461 €

631 €

998 €

Bontás

35 €

35 €

35 €

Irodakiépítési költség 2. számú példa

496 €

666 €

1033 €

19

FIT-OUT COST GUIDE

DESIGN & PROFESSIONAL COSTS – TERVEZÉSI ÉS SZAKÉRTOI DÍJAK

EN

HU

The table below shows design and professional fees in percentage based on our benchmarks in Hungary. The fees are to be calculated with these percentages on top of the capital costs. Design fees include the cost of the architectural design, mechanical and electrical design services (M&E).

A mellékelt táblázatban összegeztük azokat a tervezési és szakértői díjakat, amelyek az irodakiépítés során felmerülhetnek. A díjakat a magyar tapasztalatoknak és gyakorlatnak megfelelően százalékos formában adtuk meg. A tervezési és szakértői díjakat a teljes költség- vetésre vetítve kell kiszámolni és a táblázatban megadott százalékokat figyelembe véve. A ter- vezési díjak alatt az építészeti (és belsőépíté- szeti) tervezés, gépész és elektromos tervezés díját értjük.

Cost A

Cost B

Cost C

Költség A Költség B Költség C

Planning fees

6%

7%

8%

Tervezési díj

6%

7%

8%

PM fee

7%

7%

7%

PM díj

7%

7%

7%

Total

13% 14% 15%

Összesen

13% 14% 15%

CBRE Budapest Office

20

FIT-OUT COST GUIDE

CBRE Budapest Office

21

FIT-OUT COST GUIDE

FURNITURE – BÚTOROK Whether you are setting up a new sales office or a large shared services centre, it is increasingly important to create an environment that engages, meets functional needs and enables productivity as well as supports a sense of community. EN HU

Akár értékesítéssel foglalkozó irodát, akár nagy egyterű szolgáltató irodát szeretnénk kialakíta- ni különösen fontos egy olyan tér létrehozása, amely környezettudatos, funkcionálisan jól mű- ködik, segíti a hatékony munkavégzést és mind- emellett kellemes munkakörnyezetet is biztosít az ott dolgozók számára. Irodai környezetben, a jól kiválasztott bútor párosítva a megfelelő ügy- viteli rendszerrel, IT infrastruktúrával és min- denre kiterjedő tervezési stratégiával, komoly hatással lehet a munkavállalók teljesítményére. Manapság számos cég tapasztalja és szembe- sül is azzal a felismeréssel, hogy a sokszínű és rugalmas irodakialakítás elengedhetetlen része irodája sikeres működésének, az ott dolgozók elégedettségének, mi több ezek a tényezők a cég sikerességét közvetlenül is befolyásolják. Ügyfeleinkkel folytatott mindennapos munkánk során azt tapasztaltuk, hogy minden vállalat egyedileg dönt a saját kultúrájának és irodájá- nak kialakításához igazodóan a bútorok kivá- lasztásáról. Az 1.000 m 2 -es irodaterület kiépítésénél három különböző minőségi szintű bútor-bekerülési költséget határoztuk meg. Ezen minőségi szin- tek között kisebb-nagyobb eltérések vannak, mind elhelyezésben, mind kialakításban (pél- dául a közösségi terek esetében).

In conjunction with operational management, IT infrastructure, and overall design strategy, furniture specification can have a substantial impact on human performance and productivity within the office environment. As more companies experiment with some level of agile working, the need to create diverse and flexible office space has become critical to the success of offices, their staff, and overall productivity. According to our experiences, the decision on how to specify furniture is unique to every Client, and is often driven by project needs or the organisation’s culture. We priced the furniture component of our 1,000 sq m fit-out at 3 different quality levels, which includes some differences in the lay-out as well (for example collaboration area).

COST / KÖLTSÉG €71.00 – A €144.00 – B €308.00 – C Per SQ M / m 2

22

FIT-OUT COST GUIDE

CBRE Warsaw Office

23

FIT-OUT COST GUIDE

AUDIO VISUAL (AV) INSTALLATIONS – AUDIOVIZUÁLIS (AV) KIÉPÍTÉSEK

EN

Audio Visual systems are used in a wide variety of situations like collaboration, communication and even to create a “wow” factor. As not all of these systems would be considered core infrastructure its costs can vary greatly.

In a lower budget solution the quantity of AV enabled rooms may be reduced with containment, power and data installed to enable future retrofit without major disruption. The range of facilities within AV enabled rooms could also be reduced to achieve cost savings. A közösségi terekben az audiovizuális rendszerek széles változatban használatosak kommunikációs és belsoépítészeti HU elemként is. Mivel ezek nem minden eleme tartozik egy iroda alapkiépítéséhez, ezért az ehhez tartozó költségek nagyban változóak.

PREZENTÁCIÓS ÉS KÖZÖSSÉGI KIJELZO RENDSZEREK

Prezentációs és kollaborációs kijelző rendsze- rek általában LED kijelzőhöz csatlakoznak és elsősorban a tárgyalókban illetve az úgynevezett kollaborációs munkaterületeken alkalmazzák. A vezetői tárgyalókban és az ügyfelek által hasz- nált tárgyalókban magasabb műszaki tartalmú (érintőképernyős és/vagy integrált kommuni- kációs készülék) rendszerek kialakítását felté- teleztük. Alacsonyabb költségvetésű projekteknél a költ- ségek csökkenthetőek az audiovizuális eszkö- zök számának minimalizálásával. Az eszközök későbbi elhelyezése az elektromos csatlakozás, illetve a hálózati és adatátviteli kábelezés elő- készítésével nagyobb átalakítás nélkül is bizto- sítható. További megtakarítási lehetőség ala- csonyabb műszaki specifikációjú audiovizuális eszközök választása.

DIGITAL SIGNAGE

Digital signage screens can be installed within key areas such as the reception, break out area and tea point. The screens can give employees or guests access to key information such as company updates and travel alerts.

PRESENTATION & COLLABORATION SYSTEMS

Presentation and collaboration systems connecting to LED screens are deployed in meeting rooms and flexible work areas throughout the office. The boardroom and Client meeting rooms have enhanced systems with touch panel control and integrated conferencing facilities.

COST / KÖLTSÉG €5.00 – A €32.00 – B €115.00 – C Per SQ M / m 2

DIGITÁLIS KIJELZOK

Digitális kijelzőket jellemzően a fő terekben - a recepciókban, közösségi terekben és a tea- konyhákban - helyezik el. A kijelzőkön a mun- kavállalók illetve vendégek tájékozódhatnak a céggel kapcsolatos fontosabb információkról.

24

FIT-OUT COST GUIDE

EXTRA COSTS – EXTRA KÖLTSÉGEK

EN

We would like to highlight that there might be some extra cost elements necessary because of unique technical requirements of the company. Such extra technical elements are to be specified and tailor made to each Client therefore the fit- out cost guidebook excludes these extra costs.

Please find below the extra cost elements without any completeness:

UPS, CCTV system, security access control system, cost of move, etc.

HU

A „Fit-out Cost Guide” hazai kiadásában szeret- nénk felhívni a figyelmet arra, hogy a korábban részletezett műszaki tartalmon felül megjelen- hetnek olyan egyedi költségelemek, amelyek a vállalat egyedi igényei alapján merülhetnek fel. Az ilyen extra igények és berendezések megha- tározása csak egyéni igényekre szabottan lehet- séges, ezért ezekkel a kiadásokkal nem számol- tunk. Ezek az extra igények – a teljesség igénye nélkül - az alábbiak lehetnek: Szünetmentes berendezés, kamera és riasztó rendszer, beléptető rendszer (sok ház esetében az alapkiépítés része), költözés, stb.

COST OF MOVE / KÖLTÖZÉSI KÖLTSÉGEK ~€30 – 90.00 Per workstation / Munkaállomásonként

CBRE Prague Office

25

FIT-OUT COST GUIDE

CBRE Budapest Office

PROGRAMME – ÜTEMEZÉS

Inception / Előkészítés Design / Tervezés Tender / Kivitelező kiválasztása

Mobilization / Kivitelezői felkészülés

Typical Construction Period / Tipikus kivitelezési időszak Snagging / Hibajavítás

WEEKS / HETEK

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

START OF PROJECT / PROJEKT INDÍTÁSA

EN

HU

Development of the fit-out budget, time schedule and key milestones need to be defined as prime elements for initial business case approval. Programming the life cycle of any project requires careful consideration, as no two projects are the same. There are many factors that need to be considered for each project causing either positive or negative influences on the schedule. Acceleration measures can be always considered as well but with every effort to speed-up the process there is a certain risk concerning cost, and quality. CBRE professionals would always advocate involving a project manager at the earliest possible point. Doing so would definitely help to optimize your Client’s programme and to minimise project risk.

Az iroda-kialakítás elfogadott ütemterve és a főbb határidők – a költségvetéséhez hason- lóan – már a projekt kezdeti jóváhagyáskor is kulcsfontosságú szerepet játszanak. Mivel nincs két egyforma irodakialakítás, ezért minden projekt ütemezésének elkészítése nagy körültekintést igényel. Sok olyan ténye- ző lehet, melyet - akár utólag is – figyelembe kell venni. Ezek mind pozitív, mind negatív irányban befolyásolhatják az ütemezést. A folyamatok felgyorsítására mindig van lehetőség, ugyanakkor ezek a beavatkozá- sok megnövekedett költséggel és minőségi kompromisszumokkal járhatnak.

A CBRE szakértői tapasztalata szerint ideális, ha a Projekt Menedzser a lehető leghamarabb csatlakozik a tervezési folyamatokhoz: – segítve a projekt ütemezésének optimális kialakítását, – maximalizálva a lehetőségek kihasználá- sát és – minimalizálva az irodakiépítés során fel- merülő kockázatokat.

28

FIT-OUT COST GUIDE

CBRE Madrid Office

29

FIT-OUT COST GUIDE

FIT-OUT COSTS ARE CONSTANTLY RISING – FOLYAMATOSAN NÖVEKVŐ ÉPÍTÉSI KÖLTSÉGEK

EN

2012. The international migration is unlikely to fill up this gap either as the real estate industry is booming in the surrounding countries as well. This phenomenon not only suppressed construction volumes in the years before 2016, but has by now eroded the long-term output potential of the industry due to structural capacity issues. The problem is likely to become even more apparent in 2018 when the demand side in all property segments is expected to strengthen further. The most important barrier for the realization of the forecasted development volume in the coming years is the availability of good professionals, including engineers but mainly construction workers of all kind. While some of this deficit is likely to be compensated by the modernisation of the construction processes and equipment, the labour shortage remains the most important bottleneck.

CAPACITY SHORTAGE IN AN OVERHEATED INDUSTRY

FIT-OUT COSTS ROSE BY 26% IN JUST TWO YEARS

The current development boom has three main drivers: one from the private consumption, one from the government and an additional administrative reason. The current economic cycle intensifies the appetite for new commercial developments, while at the same time the Hungarian government also acts as a big market player by initiating large public funded development projects. Besides these two factors, the temporary reduction of the VAT rate from 27% to 5% on new residential developments acts as an administrative distortion and induces extra demand before this regulation ends in late 2019. Together, these factors put a strain on construction capacity and lead to price increases. The main reason behind the sudden price shift is the lack of available capacity in the construction sector compared to the extent of anticipated development volume. The construction industry shrunk significantly in the post-crisis years and the required recovery has not taken place. A significant share of the previously available skilled labour force moved to Western European countries with booming construction industries, hence they are missing from the Hungarian market ever since. In addition to the westbound labour flight, the decline in the number of new candidates and graduates during the crisis years lead to a 26% contraction in the total number of registered construction employees between 2007 and

The surge in construction requirements has driven up costs at an unprecedented pace, prompting CBRE Hungary to publish the new edition of our Fit-Out Cost Guide, which clearly explains the extent of the cost growth. The construction inflation is partly driven by surging material costs, as well as escalating labour costs due to the trends explained above. This is a phenomenon we expect to continue relentlessly as we move into 2018. CBRE perceives the total fit-out cost on a shell&core basis for an average ‘A’ category office space to be at 768 EUR/sq m as of Q1 2018, up from 608 EUR/sq m in Q1 2016. This equals to a price increase of 26% in a two year period. Breaking down this total cost increase, it can be stated that the hard construction costs have risen by 32%, consisting mostly of highly labour-intensive construction works like masonry, HVAC installation, carpentry, tiling & carpeting, glazing, painting etc. The additional other soft costs have increased as well; however, to a slightly moderate extent – these include design and engineer services, project management services, moving costs, change management, etc. By taking the same two-year period the prices in this segment of the industry has grown with only 14% in general.

900

800

700

600

500

+14%

400

300

200

100

+32%

0

2016 Q1

2018 Q1

Construction costs - Építési költségek Other costs - Egyéb költségek

30

FIT-OUT COST GUIDE

HU

Ezek mellett az új lakóépületekre vonatko- zó ÁFA-kulcs átmeneti csökkentése 27%- ról 5%-ra egy olyan adminisztratív eszköz, amelynek a piactorzító és extra építési akti- vitást okozó hatása – a vonatkozó rendelet 2019 végére várható lejártáig – várhatóan meg fog maradni. Mindezek komoly nyo- mást gyakorolnak az építési szektorra erő- forrás oldalon és egyértelmű árnövekedés- hez vezetnek. Az árnövekedés fő kiváltó oka az építési szektorban észlelhető munkaerőhiány, fő- leg, ha azt a hazai fejlesztések várható nagy- ságrendjéhez viszonyítjuk. A válság utáni években a teljes iparág jelentősen összeszű- kült és a szükséges felépülés még nem tör- tént meg teljes mértékben.

MUNKAERŐHIÁNY EGY TÚLFŰTÖTT SZEKTORBAN

Az ingatlanpiacon jelenleg tapasztalható robbanásszerű növekedésnek három alap- vető mozgatórugója van: az első a lakossági építési kedv növekedése, a második a kor- mányzati beruházások fokozott aktivitása, a harmadik pedig az építkezésekkel kapcsola- tos központi adminisztratív eszközök hatá- sa. A jelenlegi piaci környezetben fokozódó kereslet mutatkozik új, piaci alapú fejlesz- tésekre, miközben maga a magyar kormány is jelentős piaci szereplőként jelenik meg a nagy, állami finanszírozású fejlesztési pro- jektekkel.

As a response to the enormous cost pressure, general contractors try to push fees lower for sub-contractors. This can result in significant delays in delivery of a project, as overloaded companies will enter at a later stage to the overall development. A potential solution to these challenges is two-fold: sufficient contingency must be left in the budget and reserve time must be allocated in the initial schedule. General contractors are challenged to come up with non-standard construction schedules so the available capacities are utilized to the maximum extent. This requires flexibility and a creative attitude from all parties involved. As such, a strong focus on project preparation and the subsequent project management process will be increasingly crucial going forward.

number of building permits - építési engedélyek száma

number of employees ('000) - foglalkoztatottak száma (ezer fő)

Construction activity - Építési aktívitás

Budapest - Budapest Central Hungary - Közép-Magyarország Rest of the country - Az ország többi része

Employment in construction industry - Foglalkoztatás az építőiparban

31

FIT-OUT COST GUIDE

A korábban rendelkezésre álló képzett mun- kaerő meghatározó része a nyugat-európai országokba távozott, és azóta is hiányzik a hazai építőiparból. Az elvándorlás mellett a pályakezdő szakem- berek csökkenő száma is hozzájárult ahhoz, hogy a 2007 és 2012 közötti időszakban a regisztrált építőipari alkalmazottak száma 26%-kal csökkent. Az esetleges nemzetközi munkaerő-beáramlás sem fogja várhatóan kitölteni ezt a rést, hiszen a környező or- szágok építőiparában szintén az itthonihoz hasonló túlfűtött állapot a jellemző. Ez a jelenség nemcsak a 2016 előtti időszak- ban okozott olyan problémákat, ami akkor az építőipar szinte teljes leállását okozta, hanem a jövőbeli hosszútávú termelési po- tenciált is folyamatosan veszélyezteti.

A keresleti oldal további erősödésével a ha- tás 2018-ban várhatóan még inkább érzékel- hető lesz a teljes ingatlanpiacon. A tervezett építési volumen megvalósításának legfonto- sabb akadálya az elkövetkező években a jó szakemberek hiánya lesz, beleértve nemcsak a különböző szakipari munkásokat, hanem a magasan képzett mérnököket is. Ezen hi- ány egy részét valószínűleg ellensúlyozhatja majd az építési folyamatok és munkaesz- közök korszerűsítése, de rövidtávon min- denképpen a munkaerőhiány jelenti majd a legszűkebb keresztmetszetet az iparág egésze számára. A leírt növekvő beruházási kedv olyan mér- tékben emelte meg az építési költségeket, hogy a CBRE magyarországi részlege szük- ségesnek érezte, hogy közzé tegye a Fit-Out Cost Guide új kiadását, amely rávilágít a költségnövekedés különböző részleteire. Az áremelkedés egyaránt megfigyelhető az anyagköltségek, illetve a munkadíjak vo- natkozásában és várhatóan ez a tendencia megmarad a 2018-as év folyamán is. CBRE egy átlagos méretű, prémium kate- góriás iroda kiépítésénél (a shell & core alapállapotot feltételezve) a 2016 első ne- gyedévében látott 608 EUR / m2 átlaghoz képest 2018 első negyedévében már 768 EUR / m2 átlagos költséget tapasztal, ami 26%-os növekedést jelent két év alatt. A teljes költ- ségnövekedés részletezésénél az is kiderül, hogy a tisztán kivitelezési költségek mintegy 26%-OS ÉPÍTÉSI KÖLTSÉGNÖVEKEDÉS MINDÖSSZE KÉT ÉV ALATT

32% -kal emelkedtek, amelyet többnyire az olyan nagyobb helyszíni munkaráfordítást igénylő építési munkák okoztak, mint a kő- művesmunkák, gépészeti szerelések, asz- talos- és burkolómunkák, üvegezés, festés stb. Az egyéb kiegészítő költségek is emel- kedtek, azonban enyhébb mértékben. Ide tartoznak a tervezési és mérnöki, valamint a projektmenedzsment szolgáltatások, köl- töztetés, change management, stb. Ugyanezt a kétéves időszakot vizsgálva az iparág ezen szegmensében az árak átlagosan csak 14%- kal nőttek. A leírt költségoldali nyomásra adott válasz- ként a fővállalkozók az alvállalkozóknál próbálnak kedvezőbb árakat elérni. Ez idő- igényes feladat, amely egy-egy projekt meg- valósításában akár jelentős késedelmet is okozhat, mivel a túlterhelt beszállítók adott esetben csak késéssel tudnak beszállni a teljes kivitelezési folyamatba. Kettős kihí- vást jelent ez a probléma: egyrészt megfelelő tartalékot kell kialakítani a költségvetésben, másrészt kellő időtartalékot szükséges hagy- ni az ütemtervben is. Ezen felül a rendelke- zésre álló alvállalkozói kapacitás lehető leg- nagyobb mértékű kihasználása érdekében az adott fővállalkozó rákényszerülhet arra is, hogy a megszokottól eltérő kivitelezési ütemezést készítsen. Ez nagyfokú rugalmasságot és kreatív hoz- záállást igényel minden érintett féltől. A fent részletezettek miatt mind a megfelelő projekt-előkészítés-, mind a későbbi projekt- megvalósítás menedzsmentje egyre inkább döntő jelentőségű lesz.

32

FIT-OUT COST GUIDE